REsp 1599511 / SPRECURSO ESPECIAL2016/0129715-8
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
Ementa
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)Acórdão
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
decide a Egrégia Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por
unanimidade, no caso concreto, dar parcial provimento ao recurso
especial para limitar a procedência do pedido à condenação da
incorporadora a restituir os valores pagos a título de serviço de
assessoria imobiliária, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Para os efeitos do artigo 1.040 do NCPC foram fixadas as seguintes
teses: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado
o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do
valor da comissão de corretagem; 1.2. Abusividade da cobrança pelo
promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa
de compra e venda de imóvel."
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira,
Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Buzzi, Marco Aurélio Bellizze,
Moura Ribeiro, João Otávio de Noronha e Luis Felipe Salomão votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Sustentou oralmente o Dr. Flavio Luiz Yarshell, pela Recorrente
Perfil Santana Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Data do Julgamento
:
24/08/2016
Data da Publicação
:
DJe 06/09/2016
Órgão Julgador
:
S2 - SEGUNDA SEÇÃO
Relator(a)
:
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO (1144)
Notas
:
Julgado conforme procedimento previsto para os Recursos Repetitivos
no âmbito do STJ.
Palavras de resgate
:
TAXA SATI.
Informações adicionais
:
"[...] o contrato de corretagem é estabelecido entre o
incumbente (ou comitente) e o corretor (ou empresa que atue no ramo
de intermediação imobiliária), ao passo que o negócio jurídico
principal é celebrado entre o incumbente e o terceiro interessado na
realização do negócio.
Não há, portanto, relação contratual direta entre o terceiro
interessado no negócio e o corretor. [...].
Desse modo, como não há relação contratual direta entre o
corretor e o terceiro, quem deve arcar, em regra, com a remuneração
do corretor é a pessoa com quem ele se vinculou, ou seja, o
incumbente".
"O dever de informação constitui um dos princípios consectários
lógicos do princípio da boa-fé objetiva, positivado tanto no Código
Civil de 2002 (art. 422), como no Código de Defesa do Consumidor
(art. 4º, III), consubstanciando os deveres de probidade, lealdade e
cooperação, que deve pautar não apenas as relações de consumo, mas
todas as relações negociais".
É abusiva a cobrança da taxa de serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI) na hipótese de alienação de unidades
autônomas em regime de incorporação imobiliária. Isso porque essa
atividade de assessoria prestada ao consumidor por técnicos
vinculados à incorporadora constitui mera prestação de um serviço
inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que se
refere ao dever de informação, não sendo, portanto, um serviço
autônomo oferecido ao adquirente do imóvel.
Veja
:
(COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TAXA DE CORRETAGEM - OBRIGAÇÃO DOVENDEDOR) STF - RE 77800 STJ - REsp 188324-BA, REsp 1288450-AM
Referência legislativa
:
LEG:FED LEI:013105 ANO:2015***** CPC-15 CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015 ART:01036 ART:01040LEG:FED LEI:005869 ANO:1973***** CPC-73 CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973 ART:0543CLEG:FED RES:000008 ANO:2008(SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - STJ)LEG:FED LEI:010406 ANO:2002***** CC-02 CÓDIGO CIVIL DE 2002 ART:00422 ART:00722 ART:00724 ART:00725LEG:FED LEI:008078 ANO:1990***** CDC-90 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ART:00004 INC:00003 ART:00030 ART:00031 ART:00046 ART:00051 INC:00004 ART:00052LEG:FED DEC:005903 ANO:2006 ART:00002 ART:00003 PAR:ÚNICOLEG:FED RES:001256 ANO:2012 ART:00003(CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS - COFECI)LEG:EST PRT:005107 ANO:2014 UF:SP ART:00001 PAR:ÚNICO LET:A LET:B LET:C(CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS DO ESTADO DE SÃO PAULO -CRECI-SP)
Referência legislativa
:
LEG:FED LEI:013105 ANO:2015***** CPC-15 CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015 ART:01036 ART:01040LEG:FED LEI:005869 ANO:1973***** CPC-73 CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973 ART:0543CLEG:FED RES:000008 ANO:2008(SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - STJ)LEG:FED LEI:010406 ANO:2002***** CC-02 CÓDIGO CIVIL DE 2002 ART:00422 ART:00722 ART:00724 ART:00725LEG:FED LEI:008078 ANO:1990***** CDC-90 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ART:00004 INC:00003 ART:00030 ART:00031 ART:00046 ART:00051 INC:00004 ART:00052LEG:FED DEC:005903 ANO:2006 ART:00002 ART:00003 PAR:ÚNICOLEG:FED RES:001256 ANO:2012 ART:00003(CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS - COFECI)LEG:EST PRT:005107 ANO:2014 UF:SP ART:00001 PAR:ÚNICO LET:A LET:B LET:C(CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS DO ESTADO DE SÃO PAULO -CRECI-SP)
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