APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO. EXEQUÍVEL. REVISÃO DE CLÁUSULA DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. CUMULAÇÃO DAS CLÁUSULAS PENAIS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE. PAGAMENTO PROPORCIONAL AO TEMPO DE LOCAÇÃO. INDEFERIMENTO. COMPENSAÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO, EM PARTE, PROVIDO. I – No teor do processo executório tem-se claramente a exposição do título executivo exigido, bem como a sua liquidez, eis o conjunto probatório constante dos autos, consoante termo de contrato (fls. 425/453), notificação de pendência financeira (fls. 663/664) e planilha demonstrativa acostada nas fls. 469/470. II - Quanto às cláusulas contratuais que aduz necessária a revisão, é possível discuti-las no bojo dos embargos manejados, notadamente diante da previsão contida no art. 745, V, do CPC, o qual dispõe a permissão para se alegar: "qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir como defesa em processo de conhecimento". III - Em relação a primeira contingência explanada, a qual abrange os itens "7.1" e "7.1.1" do contrato, observa-se que a renúncia ao direito de indenização ou de retenção por benfeitorias é considerada válida na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tal como se vê no enunciado da Súmula 335: "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção". IV - Em relação à fiança (cláusula 8.1), tenho que o contexto em que se enquadra a pessoa do fiador é demasiadamente desfavorável, o que, de certo, implica uma interpretação não extensiva das normas aplicáveis (art. 819, do CPC) e, desse modo, limita a disposição contratual sobre restrições a prerrogativas asseguradas pela legislação. Na espécie, constato por abusivas as cláusulas antes alinhavadas, porquanto, além das amplas restrições impostas, impõe sem poder negocial da parte graves consequências jurídicas, as quais afiguram em verdadeira lesão sobre a pessoa do fiador. V - A cláusula, de fato, imputa penalidade que se revela excessiva, de sorte que, observando a natureza do contrato ora examinado, constitui-se em potencial situação de enriquecimento sem causa, dada a tamanha desproporcionalidade. Dessa forma, tendo em vista o exame do caso concreto, bem como os preceitos da proporcionalidade, deve-se reduzir o valor de eventual multa compensatória de 18 (dezoito) vezes para 03 (três) vezes o valor correspondente ao aluguel mínimo vigente. VI – Na cumulatividade, a multa moratória tem por pretensão que o devedor seja coagido a pagar os aluguéis em atraso, já na compensatória a finalidade é a reparação pelas perdas e danos relativa à não continuidade do contrato de locação. Mantenha-se, dessa maneira, a cumulatividade da cláusula penal moratória e compensatória oriundas do termo contratual em questão. VII - Em alusão ao requerimento para pagamento proporcional ao tempo de locação do imóvel, impõem-se, desde logo, indeferi-lo. Toda a argumentação de que houve "propaganda enganosa" por parte do locador não pode subsistir, pois, é da prática empreendedora o estudo de viabilidade do negócio, a examinar os fatores que podem ou não favorecer o sucesso do empreendimento. Logo, o fundamento fático apresentado é, em verdade, inoportuno, pois, além de preconizar uma segurança cuja amplitude inexiste no mercado, não possui força jurídica para desconstituir o pacto contratual, que deve seguir os parâmetros ali firmados, em conformidade com os ajustes revisados neste decisório. VIII - No tocante à compensação de valores, consigna-se que, diante da legalidade da previsão contratual de renúncia à indenização por benfeitorias ou de retenção, impossível realizar-se qualquer compensação nessa perspectiva. IX - Por fim, no que concerne às custas processuais e honorários do advogado, arbitrados em R$1.000,00 (mil reais) aplico o disposto no art. 21, por considerar a sucumbência parcial de cada litigante. X Apelação parcialmente provida.