CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. INOVAÇÃO RECURSAL. INCIDÊNCIA DO CDC. DIREITO DE RETENÇÃO. SÚMULA 543 DO STJ. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. ONEROSIDADE EXCESSIVA. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE DEZ POR CENTO. RAZOABILIDADE. SATI. RESP. 1.599.511/SP. COBRANÇA ABUSIVA 1. É vedado o conhecimento, em sede recursal, de argumento e pedido não arguidos na contestação pelo réu e, por consequência, não enfrentados na sentença, por constituir inovação recursal. 2. A relação jurídica é de consumo quando as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, já que a empresa ré comercializa, no mercado de consumo, bem imóvel adquirido pelo autor como destinatário final. 3. Diante da rescisão de contrato de promessa de compra e venda em virtude da desistência da parte promitente compradora, deve ser a ela restituída os valores pagos, ressaltando-se, entretanto, ao promitente vendedor o direito de cobrar cláusula penal, a título de ressarcimento de possível prejuízo em face do rompimento contratual. 4. O princípio do pacta sunt servanda cede lugar ao princípio da relatividade do contrato quando existentes cláusulas abusivas, de modo a assegurar o equilíbrio da relação contratual. A jurisprudência tem considerado razoável a retenção pelo promitente vendedor de 10% (dez por cento) do total dos valores efetivamente pagos pelo promitente comprador, levando-se em consideração que a vendedora fica com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-lo. 5. Ao julgar o REsp nº 1.551.956-SP em sede de recursos repetitivos, o STJ firmou entendimento no sentido de ser abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel, devendo, por esta razão, o consumidor ser ressarcido da importância comprovadamente despendida a este título. 4. Recurso parcialmente conhecido e não provido. Sentença mantida.