DECLARATÓRIA DE NULIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESISTÊNCIA  DESMOTIVADA DA COMPRADORA. DISTRATO. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. CLÁUSULA PENAL. ART. 413 DO CC. I ? Conforme os fatos narrados na inicial - teoria da asserção - a segunda-ré também é responsável pelo contrato e seus desdobramentos, porque nele figurou na condição de sócia da primeira-ré. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva. II ? O distrato extrajudicial pode ser revisado sob o argumento de nulidade de cláusulas, apontadas como abusivas no contrato originário. III ? Operada a resolução contratual por desistência desmotivada da compradora, ante a irrevogabilidade do negócio jurídico, deve a autora suportar os encargos decorrentes da aplicação da cláusula penal. IV ? Nos termos do art. 413 do CC, é lícito ao Juiz reduzir o valor da cláusula penal, equitativamente, se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, observadas a natureza e a finalidade do negócio. V ? A desistência da compradora enseja a restituição parcial dos valores pagos, mas não a devolução de forma parcelada, Súmula 543 do e. STJ. VI ? Apelação desprovida.