CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.  PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES.  NÃO INCIDÊNCIA DO CDC.  RESCISÃO CONTRATUAL.  INADIMPLEMENTO.  CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE COMPRADORA.  ARRAS CONFIRMATÓRIAS.  RETENÇÃO.  CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA.  CUMULAÇÃO.  IMPOSSIBILIDADE.  HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.  SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA NÃO EQUIVALENTE.  AUTOR VENCEDOR EM MENOR PARTE.   DISTRIBUIÇÃO DOS ENCARGOS DA SUCUMBÊNCIA.  SENTENÇA MANTIDA. 1 ? Tratando-se de contrato de promessa de compra e venda celebrado entre particulares, a hipótese sub examine não está a se enquadrar dentre aquelas de relação de consumo regidas pelo CDC. Verificando-se que o caso concreto foi examinado de acordo com as disposições do Código Civil, o reforço da fundamentação com a transcrição de precedente jurisprudencial relativo a situação submetida ao CDC, mas que foi julgada também de acordo com os normativos do Código Civil - até mesmo porque o Código Civil se aplica subsidiariamente às relações de consumo -, não implica dar ?feição consumerista? à demanda. 2 ? A afirmação do Autor de que as arras, em verdade, se destinavam à intermediação imobiliária, não encontra eco nos autos, haja vista que as arras, conforme termos contratuais, não foram vinculadas à intermediação imobiliária, havendo, aliás, disposição contratual expressa estabelecendo que o pagamento pela prestação dos serviços de intermediação imobiliária seria realizado pelo promitente vendedor, sem qualquer ônus para a promitente compradora. Destarte, o fato de o Autor, enquanto promitente vendedor responsável pelo pagamento da comissão de corretagem, ter destinado o cheque da Ré, relativo ao primeiro sinal, para adimplir a taxa relativa à intermediação imobiliária, além de não vincular a Ré, como expresso no próprio contrato, não retira a qualidade do pagamento realizado a título de arras. 3 ? As arras podem ter natureza confirmatória ou penitencial. As primeiras têm o intuito de confirmar a celebração do negócio, transformando-se em uma forma de iniciar o pagamento, nos termos do artigo 417 do Código Civil. Assumem, também, conforme disposição dos artigos 418 e 419 do Código Civil, a função de prefixar as perdas e danos, no caso de inexecução contratual. Já as arras penitenciais são o valor devido a título de indenização pela parte que não quiser concluir o negócio firmado, ou seja, desistir do negócio, devendo, neste caso, estar expressamente instituído entre os contratantes o direito de arrependimento, conforme dispõe o art. 420 do Código Civil. 4 ? No contrato de promessa de compra e venda em análise, as arras são indubitavelmente confirmatórias, tendo em vista que integram o valor total do contrato, havendo, outrossim, cláusula expressa de irrevogabilidade e irretratabilidade, não se permitindo, portanto, o direito de arrependimento. 5 ? A cláusula penal compensatória, nos termos do art. 409 do Código Civil, constitui obrigação acessória, na qual as partes fixam previamente a quantia que deverá ser paga a título de ressarcimento, no caso de descumprimento da obrigação pactuada. 6 ? As arras confirmatórias e a cláusula penal compensatória, no caso de inadimplemento contratual, estampam igual caráter de prefixação de perdas e danos, possuindo, assim, o mesmo fato gerador ? inadimplemento contratual ?, o que denota que a cumulação de ambas (retenção das arras e cláusula penal compensatória) configuraria indevido bis in idem, dupla punição pelo mesmo fato, o que não se pode admitir. 7 ? Tendo em vista a natureza real das arras, uma vez que constituem prestação já realizada, bem assim a previsão do art. 419 do Código Civil, no sentido de que configuram taxa mínima da indenização devida à parte inocente pelo inadimplemento contratual - que poderá pleitear indenização suplementar mediante comprovação de que o valor não é suficiente à cobertura dos prejuízos ?, entende-se que, previstas cumulativamente para o inadimplemento contratual, deve incidir apenas a penalidade de perda das arras 8 ? A regra da sucumbência é orientada pelo princípio da sucumbência e tendo o Autor sido sucumbente na maior parte do pedido, deve este arcar com a maior parcela das custas processuais e dos honorários advocatícios, nos termos do art. 86 do CPC. Apelação  Cível  desprovida.