DIREITOS CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PARCERIA E MÚTUO. TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. SIMULAÇÃO. ART. 32 DA LEI 4.591/1964. NULIDADE. DECADÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA. ART. 35, § 5º DA LEI 4.591/1964. INAPLICABILIDADE. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. FIXAÇÃO. ART. 20, § 3º DO CPC/1973. 1. No caso não se discute a anulabilidade do negócio jurídico e sim a sua nulidade por vício de simulação. O negócio jurídico nulo, caso assim venha a ser reconhecido, não é suscetível de confirmação nem convalesce pelo decurso do tempo (art. 169 do CC). Alegação de decadência rejeitada. 2. Embora o objeto do contrato descreva uma parceria e mútuo para a aquisição de terreno e construção de empreendimento imobiliário, os contornos do negócio jurídico realizado revelam um manifesto desencontro entre o que foi consignado no instrumento e a sua real natureza e finalidade, que, evidenciam a ocorrência de transação imobiliária, consubstanciada em uma compra e venda. 3. Pelos termos em que realizado, sendo previamente convencionado o pagamento de empréstimo em dinheiro mediante a entrega de um imóvel, houve clara desvirtuação do contrato de mútuo, modalidade de empréstimo de coisa fungível pela qual o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu pelo seu equivalente, isto é, coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade (art. 586 do Código Civil). 4. No mútuo feneratício o tempo também é relevante e possui total efeito tanto no equilíbrio da prestação quanto no próprio contrato, sendo algo intrínseco a essa modalidade contratual. Apesar de o instrumento prever a remuneração do capital transferido, não existe qualquer regra de acerto, de modo que, independente do tempo em que ocorrer o efetivo pagamento, a remuneração e consequente restituição do capital investido invariavelmente seria o mesmo, um imóvel, o que não condiz com a essência desse tipo de contrato oneroso. 5. A dação em pagamento constitui pacto de substituição (negócio jurídico supletivo) realizado contemporaneamente ao momento de adimplemento de um contrato, visando à extinção do vínculo originário. Contrariando a natureza do instituto, no caso em análise o ajuste designado no instrumento como dação em pagamento foi preestabelecido, não se tratando, portanto, de prestação supletiva, mas de objeto simples, unitário, contemporâneo à celebração do vínculo obrigacional originário. 6. Nesse contexto, em que se verifica uma desvirtuação do negócio realizado, tanto no tocante à convenção do mútuo quanto da estipulação da dação em pagamento, tem-se que a qualificação jurídica do negocio não empana a real natureza da operação, que evidencia, conforme já mencionado, a ocorrência de uma transação imobiliária. 7. Por força de expressa determinação legal (art. 32 da Lei 4.591/1964) e conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas após o registro formal da incorporação, mediante arquivamento, no cartório de registro imobiliário competente, de toda a documentação exigida pela lei 8. Na hipótese, contudo, é incontroverso que o contrato foi celebrado sem o prévio registro da incorporação. Houve, portanto, um negócio jurídico imobiliário realizado em desconformidade com Lei 4.591/1961, sem o cumprimento das exigências previstas na legislação. 9. Ao assim procederem, mesmo que sob qualificação contratual diversa (mútuo feneratício com pacto antecedente de dação em pagamento), as partes infringiram a legislação de incorporação dissimulando um negócio jurídico, o que transcende os limites da liberdade contratual e da autonomia da vontade privada para a celebração de contratos atípicos, impondo-se o reconhecimento da sua nulidade. 10. A nulidade se fundamenta em razões de ordem pública, resulta da violação de preceito legal, pode ser declarada de ofício pelo juiz ou a requerimento de qualquer interessado (art. 168 do CC), não é suscetível de confirmação e não convalesce pelo decurso do tempo (art. 169 do CC). Também não se vislumbra, no caso, a possibilidade de subsistência do negócio jurídico dissimulado (art. 167 do CC) ou da sua conversão substancial (art. 170 do CC), uma vez que o ajuste realizado não só contraria a lei de incorporação (art. 32 da Lei 4.591/1964) como também constitui contravenção relativa à economia popular (art. 66, I da Lei 4.591/1964). 11. Embora a jurisprudência admita a incidência da penalidade prevista no art. 35, § 5º da Lei 4.591/196 também na hipótese em que o negócio é feito em desconformidade com a legislação, afasto a sua incidência no caso em análise, tendo em vista da particular situação e ciência dos particulares envolvidos. 12. Ao condicionar a negociação de unidades em edificação em regime de incorporação à prévia adoção de algumas providências, busca a lei assegurar um mínimo de previsibilidade e segurança jurídica nesse tipo de negócio, protegendo os pretensos adquirentes e, consequentemente, a economia popular. No caso, todavia, se por um lado as rés, empresas do ramo da construção civil, não podem alegar o desconhecimento da legislação vigente, especialmente daquela inerente à sua área de atuação, por outro lado os autores também não podem invocar ignorância ou falta de compreensão quanto à inexistência de registro da incorporação no momento da contratação, considerando que essa situação foi ostensivamente destacada no contrato. 13. Seria desarrazoado que os autores, que concordaram em contratar dessa forma, pudessem depois se aproveitar dessa circunstância, aceita na ocasião, para pretender o recebimento da referida multa. Ao assim procederem, cientes de que o registro da incorporação seria feito posteriormente, envolveram-se diretamente nessa prática, infringindo, conjuntamente com as rés, a legislação de incorporação. 14. Embora deva ser reconhecida a nulidade do negócio jurídico, uma vez que realizado em desconformidade com a lei, afasta-se, no caso concreto, a pretensão de aplicação da multa, sendo devida apenas a restituição integral dos valores pagos pelos autores, conforme determinado pela sentença. Não cabe, igualmente, deliberar acerca dos efeitos do cumprimento do contrato, assim como de eventual inadimplemento ou da existência de prejuízo dele decorrente, pois que de ato ou negócio nulo não deriva nenhum efeito, o que inviabiliza a pretendida indenização por perdas e danos. 15. Nas demandas em que há provimento jurisdicional de natureza condenatória, os honorários advocatícios deverão ser fixados na forma do § 3° do art. 20 do CPC/1973. 16. Recursos conhecidos, rejeitada a alegação de decadência e, na extensão, parcialmente providos.