APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE CONSTRUTORA ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRELIMINARES: AGRAVO RETIDO. JULGAMENTO DAS PRELIMINARES ANTES DA SENTENÇA. DESNECESSIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA VENDEDORA. PRINCIPAL FORNECEDOR DA CADEIA DE CONSUMO. PRELIMINAR AFASTADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA QUANTO A COMISSÃO DE CORRETAGEM. CADEIA DE FORNECEDORES. RELAÇÃO COMPLEXA. NATUREZA DO PEDIDO DE INDENIZAÇÃO PRELIMINAR AFASTADA. IRREGULARIDADE PROCESSUAL. POLO ATIVO. DOIS COMPRADORES. MANIFESTAÇÃO EXPRESSA DE AQUIESCÊNCIA. DECISÃO PROFERIDA. PRECLUSÃO. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO DA VERBA REFERENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO TRIENAL. PRECEDENTES DESTA TURMA E STJ. REEMBOLSO. INDEVIDO. MÉRITO. ATRASO NA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INTEMPÉRIES NATURAIS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. HABITE-SE. DEMORA. CEB. CAESB. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. FORNECEDORA. PRESTAÇÃO PRINCIPAL. ENTREGA DO IMÓVEL. NÃO CUMPRIMENTO. NÃO APLICAÇÃO DA TEORIA. INADIMPLEMENTO. CULPA. FORNECEDORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INTEGRALIDADE. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS. RESTITUIÇÃO. DOBRO. NATUREZA JURÍDICA. CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. COMPROVAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES NA ESPÉCIE. DESNECESSIDADE. BASE DE CÁLCULO DOS LUCROS CESSANTES. VALOR INTEGRAL DO IMÓVEL. 1. Não merece provimento agravo retido com objetivo de reiterar todas as preliminares e prejudiciais já argüidas, requerendo a cassação da sentença para que essas sejam analisadas antes do julgamento. O juiz sentenciante analisou todas as preliminares e prejudiciais, não havendo qualquer irregularidade processual. As matérias foram reiteradas no recurso de apelação, inexistência de prejuízo ou irregularidade processual capaz de justificar a análise antecipada das questões. AGRAVO DESPROVIDO. 2. Preliminar ilegitimidade passiva, o próprio vendedor não pode se escusar de cumprir o contrato que celebrou sob argumento de que terceira empresa seria a responsável, ainda que exista no contrato a intervenção do incorporador, o principal responsável pela execução é o vendedor. Desse modo, observa-se claramente que a empresa participou da cadeia de fornecedores, nada existindo nos autos que permita concluir contrariamente à sua legitimidade para figurar no pólo passivo da demanda. 3. Convém o registro, que, notadamente em contratos mais complexos, como se dá na espécie, é comum a cadeia de fornecimento organizar-se de modo a envolver vários participantes, com parceria comercial, ficando, não raras vezes, o consumidor sem saber ao certo sequer com quem está contratando ou quem são os responsáveis pela distribuição do serviço ou produto, naquilo que se convencionou denominar como sendo o fenômeno da desmaterialização do fornecedor. Em relação especificamente à comissão de corretagem, assinalo que a legitimidade da ré, além de decorrer da cadeia de fornecedores, está relacionada com a natureza da verba paga, ponto pertinente ao próprio mérito da demanda. Preliminar afastada. 4. Não há de se falar em irregularidade em relação ao pólo ativo da ação, porquanto consta nos autos a ciência inequívoca e concordância do outro comprador em relação à ação interposta. Preclusa a matéria em decisão anterior e, ainda, constatada a inexistência de qualquer vício processual. 5. Prejudicial de prescrição. Sentença reformada nesse ponto. Os apelantes defende que somente poderia ser requerida a devolução de valores pertinentes à comissão de corretagem nos três primeiros anos após a cobrança da verba referida. Acolho a prejudicial suscitada e passo a adotar, doravante, o posicionamento majoritário desta c. Turma, no sentido da aplicabilidade da prescrição trienal, para qualquer caso de pedido de restituição do encargo, nos termos da decisão proferida pelo STJ: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (g.n) (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP). 6. Conforme entendimento dominante desta Corte, é válida e, logo, não abusiva, a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável. 7. Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente Habite-se), atrasos da companhia de eletricidade local (CEB), carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno. 8. Aquelas hipóteses não revelam fato imprevisível ou previsível, mas inevitável, pois são inerentes ao risco da atividade exercida pela parte ré, impedindo que sejam utilizadas visando justificar atraso além do contratualmente previsto e afastar a culpa da(s) promitente(s) vendedora(s). O contrário importaria malferimento aos princípios norteadores do CDC, deixando ao arbítrio do fornecedor o termo inicial para o cumprimento da sua obrigação. 9. Ateoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica. Caso a construtora tenho sido prejudicada por terceiro dever buscar a reparação devida do causador do dano e não repassar ao consumidor. 10. Aextrapolação do prazo de tolerância, por si só, autoriza ao promitente comprador do imóvel buscar a resolução do contrato por culpa do promitente vendedora. Resolvido o contrato por culpa desta, em razão do atraso na entrega do imóvel, a restituição dos valores pagos pelo consumidor deve dar-se de forma integral, devidamente corrigidos, além dos juros de mora. Nesse caso, não há falar em retenção de qualquer parcela em favor da promitente vendedora, reconhecida culpada na relação jurídica contratual. 11. Não há falar em aplicação da teoria do adimplemento substancial em favor da parte ré-fornecedora, em vista de eximi-la das suas responsabilidades, mormente porque não cumpriu com a prestação principal que o contrato lhe impunha, qual seja, a própria entrega do imóvel. 12. Verificado que as arras (sinal de pagamento) são confirmatórias, por constituírem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem, para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida, e não penitenciais, que exigem previsão expressa nesse sentido, a sua devolução, em caso de resolução do contrato por culpa de quem as recebeu, dar-se-á de forma simples. 13. Os lucros cessantes têm natureza compensatória, consistentes, no caso, naquilo que a parte autora razoavelmente deixou de lucrar. Embora, em regra, seja necessária a comprovação dos lucros cessantes para o acolhimento do pedido referente a esse prejuízo, tem-se reconhecido a presunção de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que, seja pela necessidade de pagamento para moradia em outro local, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido. 14. Adata de averbação da Carta de Habite-se é admitida, usualmente, como marco da entrega do imóvel, no caso dos autos este foi o pedido expresso da inicial, de modo que a sentença não pode determinar prazo superior ao delimitado no pedido. Sentença reformada nesse ponto. 15. Os lucros cessantes devem ter como base o valor total do imóvel e não apenas os valores pagos pelo consumidor, uma vez que o proveito não se daria de parte do imóvel, mas de sua totalidade, pois se trata de bem indivisível. 16. CONHEÇO DO RECURSO DOS RÉUS, NEGO PROVIMENTO AO AGRAVO RETIDO E DOU PARCIAL PROVIMENTO AO APELO, afasto as preliminares, acolho a prejudicial de prescrição relativa à verba paga a título de comissão de corretagem, determino que a evolução das arras ocorra de forma simples e limito o pagamento de lucros cessantes à data da averbação do habite-se. CONHECE DO RECURSO DO AUTOR E DOU PARCIAL PROVIMENTO AO APELO,para que o valor dos lucros cessantes seja calculado com base no valor total do imóvel.