APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. DIREITO CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS. ILEGALIDADE DE COBRANÇA ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. DEVOLUÇÃO DE TAXAS DE CONDOMINIO E IPTU. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Embora o Habite-se do imóvel já tivesse sido expedido, a construtora condicionou a entrega das chaves ao pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - ITBI, situação considerada ilegal no comando judicial vergastado, razão pela qual o dano na entrega, na hipótese, torna presumido o prejuízo do promitente comprador, porquanto impediu a sua fruição do bem, por culpa exclusiva das promitentes vendedoras. 2. Contudo, a definição dos parâmetros valorativos da obrigação de reparar, com a máxima vênia aos entendimentos contrários, deve seguir os Vetores Principiológicos da Razoabilidade e Proporcionalidade, restringindo-se ao período no qual a parte adquirente não pôde usufruir o bem, mantendo relação de congruência com o capital despendido para a aquisição do imóvel. 3. Em relação ao pagamento de taxas condominiais e Imposto Territorial, segundo entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça, apenas quando o adquirente é imitido na posse do bem pactuado é que nasce a obrigação de pagar. 4. No que tange à cessão de direitos e exigibilidade do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - ITBI, o fato gerador do imposto é a transmissão do domínio do bem imóvel, nos termos do artigo 35 do Código Tributário Nacional, razão pela qual a Promessa de Compra e Venda, por ser contrato preliminar, e a Promessa de Cessão de Direitos, por ser contrato obrigacional, não se constituem em fato gerador de incidência do imposto. 5. Por fim, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme verbete nº. 308, da Súmula de Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 6. Recursos conhecidos e parcialmente providos.