CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÕES DE RESCISÃO CONTRATUAL E DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONEXÃO. REUNIÃO. RESOLUÇÃO CONJUNTA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO. IMPUTAÇÃO AO PARCEIRO NEGOCIAL. ADQUIRENTES. MORA QUANTO AO PAGAMENTO DAS PARCELAS DO PREÇO. INCORPORADORA. MORA QUANTO À REALIZAÇÃO DA INFRAESTRUTURA PROMETIDA. INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. COMPROVAÇÃO. INEXISTÊNCIA. MORA DOS ADQUIRENTES INCONTROVERSA. SUSPENSÃO VOLUNTÁRIA DO PAGAMENTO DAS PARCELAS DO PREÇO. AUSÊNCIA DE CAUSA LEGÍTIMA. MORA DA PROMISSÁRIA VENDEDORA INFIRMADA. PEDIDO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO. ACOLHIMENTO. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA ÍRRITA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. LEIS Nº 9.514/97 E 6.766/79 E DECRETO-LEI nº 58/37. INAPLICABILIDADE. PARCELAMENTO RURAL NÃO REGULARIZADO. RESCISÃO POR CULPA DOS ADQUIRENTES. EFEITOS DA RESCISÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INCIDÊNCIA. RETENÇÃO DE PARTE DO VERTIDO. PREVISÃO CONTRATUAL. MONTANTE EXCESSIVO. MODULAÇÃO PELA SENTENÇA. MANUTENÇÃO. RESTABELECIMENTO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. BENFEITORIAS ERIGIDAS NO IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO. INDENIZAÇÃO E DIREITO DE RETENÇÃO ASSEGURADAS. PEDIDO ADUZIDO EM CONTESTAÇÃO. DESNECESSIDADE DE RECONVENÇÃO. EFEITO INERENTE À RESCISÃO. AÇÃO COMINATÓRIA. PEDIDO IMPROCEDENTE. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (CC ARTS. 475 e 476). INADIMPLEMENTO DOS ADQUIRENTES. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. HONORÁRIOS RECURSAIS. FIXAÇÃO. SENTENÇA E APELOS FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2º E 11). 1. Conquanto convencionada garantia fiduciária tendo como objeto imóvel inserido em loteamento e prometido à venda, cujo preço deverá ser pago parceladamente, patenteado que o bem negociado está inserido em loteamento de imóvel rural ainda não regularizado, porquanto não consumado o parcelamento na conformidade das exigências legais e desprovido de registro no registro imobiliário, resultando na ausência de germinação de frações ideais independentes, a garantia fiduciária torna-se ineficaz, pois tem como premissa de validade e eficácia o registro do contrato no álbum imobiliário, ensejando que seja ignorada a rescisão do negócio consumada sob a égide da legislação civil (Lei nº 9.514/97, art. 23). 2. Inserido o imóvel prometido à venda em loteamento rural levado a efeito à margem das exigências normativas, pois carente de registro imobiliário, o contrato de promessa de compra e venda que o tem como objeto não está sujeito à disciplina legal que cuida dos loteamentos legais e legítimos - Lei nº 6.766/79 e Decreto-Lei nº 58/37 -, conquanto encerre e traduza fonte de direitos e obrigações aos contraentes na moldura das disposições genéricas que pautam o direito obrigacional, tornando prescindível que, como pressuposto de procedibilidade de ação de rescisão contratual, a alienante constitua os adquirentes previamente em mora. 3. A promessa de compra e venda de fração destacada de imóvel rural loteado reveste-se, entre os contratantes, de eficácia, ainda que o desmembramento não tenha sido consumado de conformidade com o legalmente exigido, ensejando que, incorrendo os promitentes compradores em mora quanto ao pagamento das parcelas do preço e refutado o inadimplemento recíproco que ventilaram, o ajuste seja rescindido por sua culpa e conferida a posse da unidade negociada à alienante, tendo em vista o intento resolutório veiculado pela promitente vendedora (CC, art. 475). 4. Infirmada a mora imprecada à promitente vendedora, a suspensão dos pagamentos da parcela do preço do imóvel pelos promissários adquirentes que a tiveram como lastro deve ser interpretada como desistência na conformidade da boa-fé contratual e do princípio que veda o comportamento contraditório e, ainda, do princípio de que o direito não pode socorrer aqueles que dormem ou que negligenciam seu uso ou defesa (dormientibus non succurrit jus), inclusive porque não se pode reputar legítima a conduta do parceiro negocial que, reputando inadimplente a contraparte, suspende os pagamentos a que se comprometera, continuando, contudo, a fruir do imóvel. 5. Consoante princípio basilar do direito obrigacional, nos contratos bilaterais sinalagmáticos os contratantes têm a obrigação de cumprir as prestações e obrigações assumidas reciprocamente, tornando inviável que, incorrendo em inadimplência, o parceiro negocial exija que o outro adimpla a obrigação que lhe está reservada, porquanto somente o contratante adimplente é que está legitimado a exigir do outro o cumprimento do que assumira, daí porque, suspendendo o pagamento das parcelas do preço, conquanto aviando pretensão cominatória com lastro na inadimplência da alienante, os promissários adquirentes incorrem em mora, determinando a rescisão do negócio consubstanciado na promessa de compra e venda por sua culpa (CC, arts. 475 e 476). 6. Patenteado o inadimplemento dos promissários adquirentes quanto ao pagamento das parcelas do preço do imóvel que perfizera o objeto do contrato de promessa de compra e venda, o havido emoldura-se, indubitavelmente, na regulação conferida à exceção de contrato não cumprido, cláusula resolutiva que se prende aos contratos bilaterais, pois, descumprida obrigação contratualmente estabelecida por uma das partes que desencadeia o intento resolutório pela contraparte, não lhe é lícito exigir eventual contrapartida que ficara afetada à parte contrária enquanto não cumprir com sua respectiva parte no avençado. 7. O STJ há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de rescindi-lo, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, ensejando que, patenteado que o montante fixado na sentença não extrapolara o limite admitido pelo c. STJ e ponderada a circunstância de que os adquirentes estão na posse do imóvel desde a celebração da avença, dele fruindo, deve ser mantida a retenção do montante de 25% (vinte e cinco por cento) e da integralidade do sinal consoante modulado no provimento sentencial. 8. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da entabulação do negócio, compreendendo os efeitos que irradia o reembolso do vertido pelos promissários adquirentes, abatido montante à guisa de cláusula penal, tendo em conta que a rescisão se operara por sua culpa, e, outrossim, indenização pelas benfeitorias que realizaram no imóvel, porquanto o possuíam de boa-fé, assistindo-lhes, inclusive, o direito de retenção do imóvel até que aperfeiçoado a composição das acessões agregadas à coisa como forma de coibição do locupletamento sem causa lícita da alienante. 9. Aposse exercitada com lastro em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, emergindo de justo título, reveste-se do atributo da boa-fé, legitimando que, ainda que desfeito o negócio e reintegrada a alienante na posse do imóvel negociado diante do inadimplemento em que incidiram os compradores, os adquirentes, desprovidos da posse que exercitavam, sejam indenizados quanto às benfeitorias úteis e necessárias agregadas ao bem enquanto detiveram-no legitimamente, ou seja, antes que incorressem em mora e tenha sido formalmente qualificada, prescindindo essa resolução de aviamento de pretensão reconvencional, pois efeito inerente à rescisão do negócio por impactar a restituição das partes ao estado antecedente (CC, arts. 1.201, 1.202 e 1.219). 10. Editada a sentença e aviados os apelos sob a égide da nova codificação processual civil, suas resoluções implicam a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte sucumbente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 3º e 11). 11. Apelações conhecidas. Apelação dos réus no processo n. 2015.07.1.023772-4 (ação de rescisão contratual) parcialmente provida. Apelação dos autores no processo nº 2016.07.1.009332-5 (ação cominatória) desprovida. Majorados os honorários advocatícios fixados em ambas as ações. Unânime.