CIVIL E PROCESSO CIVIL. DEVER IMPOSTO AO MAGISTRADO PELO ART. 5º, DA LICC. INCORPORAÇÃO. SEU REGISTRO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. ANTERIOR DIREITO REAL DECORRENTE DA INCORPORAÇÃO. POSSE. DEFESA POR EMBARGOS DE TERCEIRO CONTRA O TITULAR DE DIREITO REAL DE GARANTIA CONSTITUÍDO E REGISTRADO POSTERIORMENTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 84, DO STJ. PROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS DE TERCEIRO. NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL, NÃO PODE O MAGISTRADO IGNORAR O DEVER DE RESOLVER AS GRAVES SITUAÇÕES SOCIAIS QUE SE LHE APRESENTAM ATENTO AO QUE DETERMINA O ART. 5º, DA LEI DE INTRODUÇÃO AO CÓDIGO CIVIL: NA APLICAÇÃO DA LEI, O JUIZ ATENDERÁ AOS FINS SOCIAIS A QUE ELA SE DIRIGE E ÀS EXIGÊNCIAS DO BEM COMUM. A INCORPORAÇÃO PERMITE A AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO POR PARTE DOS CONSUMIDORES, AO MESMO TEMPO QUE PROPICIA AO CONSTRUTOR FINANCIAMENTO COM CAPTAÇÃO DE POUPANÇA POPULAR. SUAS NORMAS DE REGÊNCIA SÃO DE ORDEM PÚBLICA. REGISTRADA NO REGISTRO DE IMÓVEIS A INCORPORAÇÃO, CELEBRADAS AS PROMESSAS DE COMPRA E VENDA, JÁ NÃO SE PODE FALAR EM UM ÚNICO PROPRIETÁRIO (AQUELE EM CUJO NOME REGISTRADO O IMÓVEL), MAS EM VÁRIOS (TODOS OS ADQUIRENTES, TITULARES DE DIREITO REAL SOBRE O IMÓVEL). A PARTIR DAÍ, QUALQUER RELAÇÃO CONTRATUAL COM TERCEIRO DEMANDA O CONSENTIMENTO PRÉVIO DE TODOS OS ENVOLVIDOS: PROPRIETÁRIO DO TERRENO, INCORPORADOR, VENDEDOR E ADQUIRENTES, PORQUE A RELAÇÃO BILATERAL DOS CONTRATOS IMPEDE MODIFICAÇÃO UNILATERAL DE QUALQUER DAS PARTES. DEPOIS DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO, DEPOIS DAS PROMESSAS DE COMPRA E VENDA, AINDA QUE NÃO REGISTRADAS ESTAS, NÃO PODE PREVALECER A CONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA A GRAVAR O IMÓVEL OBJETO DE INCORPORAÇÃO, SEM O EXPRESSO E PRÉVIO CONSENTIMENTO DE TODOS OS ADQUIRENTES. O NÃO REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL OBJETO DE INCORPORAÇÃO NÃO OBSTA A DEFESA DA POSSE PELO PROMITENTE-COMPRADOR CONTRA O CREDOR HIPOTECÁRIO DO INCORPORADOR/CONSTRUTOR, SE A CONSTITUIÇÃO DO ÔNUS É POSTERIOR AO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO E À EFETIVAÇÃO DO AJUSTE E SEQUER SE COGITA DE FRAUDE À EXECUÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 84, DO STJ. TAMBÉM É O PROMITENTE-COMPRADOR DE IMÓVEL OBJETO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA TITULAR DE DIREITO REAL, POR SÓ EFEITO DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS, INDEPENDENTEMENTE DO REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NÃO HÁ COMO PREVALECER, NO CASO, O DIREITO REAL DE HIPOTECA DO EMBARGADO, CONSTITUÍDO POSTERIORMENTE, CONTRA O ANTERIOR DIREITO REAL DECORRENTE DA INCORPORAÇÃO DE QUE É TITULAR A EMBARGANTE, POSSUIDORA DE BOA FÉ QUE QUITOU O PREÇO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NEGLIGÊNCIA DO EMBARGADO, INSTITUIÇÃO FINANCEIRA, PORQUE LHE INCUMBIA, ANTES DE ACEITAR O IMÓVEL EM HIPOTECA, VERIFICAR SUA SITUAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS, ONDE CONSTATARIA A INCORPORAÇÃO, COM O REGISTRO OPONÍVEL ERGA OMNES, E A CONSTRUÇÃO. EXTRAÇÃO DE PEÇAS, COM REMESSA AO EXMO. SR. PROCURADOR-GERAL DA JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS, EM VIRTUDE DA CONFIGURAÇÃO, EM TESE, DE CRIME, COM A DAÇÃO EM HIPOTECA DE IMÓVEL OBJETO DE INCORPORAÇÃO JÁ ALIENADO E COM A POSSE TRANSMITIDA. APELO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.