DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. RISCO DA ATIVIDADE DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. LUCROS CESSANTES. MULTA MORATÓRIA. INVERSÃO. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. TABELA PRICE. TAXA DE CONTRATO E DE SEGURO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DANOS MORAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ART. 475-J, DO CPC. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. Duplo apelo diante de sentença que, em ação declaratória por atraso na entrega de imóvel, julgou parcialmente procedente os pedidos para condenar a construtora ao pagamento de lucros cessantes e à restituição dos valores relativos às taxas condominiais e ao fundo de reserva. 2. A cláusula de tolerância para conclusão da obra é válida, pois decorre da complexidade do empreendimento, dos imprevistos e das dificuldades inerentes à construção de imóvel de grande porte. 2.1. Precedentes. 3. Os problemas financeiros da construtora, o período de chuvas, as greves no sistema de transporte público e a burocracia para emissão do habite-se não caracterizam caso fortuito ou força maior, mas riscos específicos da atividade de incorporação imobiliária. 3.1. Não são capazes, portanto, de afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso nas obras. 4. A estipulação contratual que imputa penalidade exclusivamente em desfavor do consumidor é abusiva (art. 51, IV, do CDC) e, em razão do desequilíbrio contratual ocasionado, a multa moratória deve ser invertida e aplicada em favor do consumidor, para condenar a construtora ao pagamento de multa (2%) e juros moratórios (1%) ao mês, sobre os valores pagos pelo autor. 5. Os lucros cessantes são devidos pelo atraso na entrega do imóvel, diante da presunção de prejuízo. 5.1. Precedente do STJ. 5.2. A indenização deve ser reduzida levando em consideração o estudo de valor por metro quadrado para locação apresentado pela construtora, uma vez que o valor apontado melhor reflete o aluguel do imóvel. 6. O saldo devedor deve continuar a ser atualizado por correção monetária, que tem como objetivo a recomposição da moeda e do equilíbrio contratual. 6.1. Não há remuneração do capital, mas preservação do seu poder de compra face ao fenômeno inflacionário, devendo incidir sobre os valores contratados, sob pena de enriquecimento ilícito. 7. As taxas condominiais apenas são devidas ao promitente comprador a partir do recebimento das chaves da unidade imobiliária, que é o momento no qual detém a posse plena do bem, passando a usufruir do imóvel e de eventuais benfeitorias realizadas pelo condomínio (obrigação propter rem). 8. O simples inadimplemento contratual não enseja indenização por danos morais. 8.1. Embora o atraso no recebimento da unidade imobiliária gere aborrecimento e estresse, o fato não ofende direito da personalidade para ensejar indenização por dano moral. 9. O cumprimento da sentença, nos termos do art. 475-J do CPC, não se efetiva de forma automática, dependendo de prévia intimação do devedor para pagar o débito. 9.1. Precedente do STJ. 10. Apelos parcialmente providos.