DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE ARRENDAMENTO. RESCISÃO. PRESCRIÇÃO. PRELIMINAR REJEITADA. MULTA PENAL COMPENSATÓRIA. REDUÇÃO NA INSTÂNCIA DE ORIGEM. POSSIBILIDADE. MAJORAÇÃO DO VALOR REDUZIDO. EQUILÍBRIO. BENFEITORIAS. RESTITUIÇÃO VEDADA EM CLÁUSULA CONTRATUAL. 1. Não há prescrição da pretensão de reparação civil consoante alegado pelo réu, pois a ação foi ajuizada antes de encerrar o prazo prescritivo de três anos, nos termos do art. 206 do Código Civil. Preliminar afastada. 2. A cláusula penal compensatória poderá ser reduzida equitativamente pelo magistrado se o montante for demasiadamente excessivo, contudo, o valor deve manter o equilíbrio contratual em face da necessidade de recompor os prejuízos suportados pela parte prejudicada ante a frustrada execução integral do contrato, precocemente resolvido por força do inadimplemento do réu. 3. A cláusula contratual que isentou o arrendante de pagar indenização por benfeitorias deve ser preservada tal como pactuada em atenção aos princípios da conservação dos contratos e da boa-fé objetiva. 4. Recurso do autor parcialmente provido e recurso do réu desprovido.