PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. EXCLUSÃO DE RESPONSABILIDADE. INOCORRÊNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. DESISTÊNCIA DO CONSUMIDOR. DIREITO DE RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO. ARRAS. MULTA DO ART. 475-J DO CPC. TERMO INICIAL. INTIMAÇÃO DEVEDOR. 1. O inadimplemento contratual verificado em razão de atraso na entrega de imóvel, objeto de contrato de promessa de compra e venda, deve ser analisado com base na legislação consumerista, que é a norma especial, uma vez que presentes a figura do fornecedor ou prestador de serviços - construtora -, bem assim do destinatário final, que seria o adquirente da unidade imobiliária, nos exatos termos previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. 2. A suposta escassez de mão de obra, greves do sistema de transporte público e atraso na concessão do habite-se não caracterizam caso fortuito ou força maior, porque previsíveis e, portanto, não são passíveis de elidir a culpa pelo atraso na entrega de imóvel. 3. A teoria do adimplemento substancial não se aplica a hipótese de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em que a promissária vendedora não entrega o imóvel no prazo. 4. O percentual da cláusula penal deve ser fixado de acordo com as peculiaridades do caso concreto, tendo esta Corte de Justiça perfilhado o entendimento de que a rescisão do contrato, por iniciativa e interesse do consumidor, poderá vir acompanhada da retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, a fim de serem ressarcidas as despesas suportadas pelo promitente vendedor com a comercialização do imóvel, uma vez que este ainda poderá renegociar o bem, evitando maiores prejuízos. 5. As arras podem ser confirmatórias, que servem como início do pagamento do preço ajustado, ou penitenciais, que servem como pena convencional, quando previsto o direito de arrependimento, tendo o intuito de indenizar o outro contratante em caso de desistência do negócio jurídico (arts. 418, 419 e 420 do Código Civil). 6. Não havendo no contrato qualquer previsão de penalidade, em caso de arrependimento, as arras são apenas confirmatórias, devendo ser realizada a devolução do sinal, descontado somente o percentual fixado em 10% (dez por cento), em conformidade com o valor previsto para retenção a título de cláusula penal, sob pena de enriquecimento sem causa da construtora. 7. É necessária, após o trânsito em julgado, a intimação do devedor por meio de seu advogado para que se inicie a contagem do prazo previsto no art. 475-J do Código de Processo Civil de 1973. Apelação cível parcialmente provida.