PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. INOCORRÊNCIA. PREVISÃO CONTRATUAL DE ISENÇÃO. INEFICÁCIA PERANTE TERCEIROS. APELO IMPROVIDO. 1. Apelação interposta contra sentença proferida no curso de ação de cobrança que condenou a ré ao pagamento de taxas condominiais vencidas. 1.1. Recurso para reformar a sentença proferida, visando à transferência da responsabilidade de pagamento das taxas condominiais ao promitente comprador, em razão de contrato de compra e venda celebrado entre a incorporadora e terceiro. 2. Detém legitimidade para figurar no pólo passivo de ação ajuizada por condomínio o titular do domínio do imóvel mesmo ante a existência de contrato de compra e venda não registrado. Aplicação da teoria da asserção. Preliminar deilegitimidade passiva rejeitada. 3. Por se tratar de obrigação propter rem (art. 1.345, CC), derivada do direito real de propriedade, as cobranças de despesas de condomínio devem ser dirigidas ao proprietário identificado no registro imobiliário que, no caso, é a incorporadora. 4. Acláusula contratual que desonera o proprietário dopagamento, constante em promessa de compra e vendacelebrada entre a incorporadora proprietária e o adquirente, por meio de instrumento particular, sem que tenha sido inserido no cartório imobiliário para ter eficácia em relação a terceiros, não é oponível ao condomínio. 5. Precedente Turmário: 1. Adívida decorrente da taxa condominial tem natureza propter rem. No entanto, é da incorporadora/construtora o ônus pelo pagamento de taxa condominial anterior à entrega das chaves ao adquirente de imóvel novo. Precedentes. 2. Se a incorporadora olvida trazer aos autos comprovante de transferência da propriedade ou do exercício efetivo da posse pelo adquirente da unidade imobiliária, deve arcar com os encargos incidentes sobre o bem. 3. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas e desprovido. (20140111769314APC, Relator: Leila Arlanch 2ª Turma Cível, DJE: 01/09/2016). 5.1 Precedente do STJ (...) 1. Aefetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves. 3. Embargos de divergência providos. (EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, DJe 15/12/2009) . 6. Recurso improvido.