DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA E INSUMOS. ATRASOS DA CEB E DA CAESB. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR INEXISTENTES. RISCO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. EFEITOS RETROATIVOS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. REDUÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I. Submete-se à regência normativa do Código de Defesa do Consumidor a relação jurídica oriunda de promessa de compra e venda celebrada no âmbito de incorporação imobiliária. II. Dificuldades na obtenção de mão-de-obra qualificada e de insumos para a construção civil, assim como atrasos nas instalações de rede elétrica e de água e esgoto, não podem ser considerados caso fortuito ou de força maior, uma vez que não trazem em si o tônus da imprevisibilidade e da irresistibilidade. III. Eventos imprevisíveis ou irresistíveis só se qualificam como caso fortuito ou de força maior quando importam na impossibilidade de cumprimento da obrigação, assim não podendo ser equiparados aqueles que apenas oneram ou dificultam o adimplemento. IV. Pela teoria do risco do negócio ou da atividade, contemplada nos artigos 12, caput, e 14, caput, do Código de Defesa do Consumidor, construtoras e incorporadoras respondem objetivamente pelas vicissitudes atinentes à atividade empresarial que desenvolvem. V. O atraso na entrega do imóvel justifica a resolução da promessa de compra e venda. VI. A resolução contratual opera efeitos retroativos e, por conseguinte, determina a restituição de todos os valores pagos pelo promitente comprador e a incidência da cláusula penal ajustada pelas partes. VII. A cláusula penal desempenha papel de estímulo e de punição ao contratante que descumpre os deveres assumidos, porém não pode degenerar em enriquecimento sem causa. VIII. Dentro do espírito da cooperação contratual e das finalidades do instituto, cabe ao juiz abrandar a cláusula penal que se revelar excessiva no cenário contratual. IX. Recurso conhecido e parcialmente provido.