CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. DIREITO DE RETENÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. VALOR DO CONTRATO COMO BASE DE CÁLCULO. ABUSIVIDADE. ARGUMENTO NOVO NOS FUNDAMENTOS DA APELAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INOVAÇÃO RECURSAL.COMISSÃO DE CORRETAGEM.POSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. A análise das condições da ação deve ser feita com base nas alegações formuladas pelo autor na petição inicial, em atenção à teoria da asserção, aceita pela doutrina e pela jurisprudência. O percentual da cláusula penal deve ser fixado de acordo com as peculiaridades do caso concreto, tendo esta Corte de Justiça perfilhado o entendimento de que a rescisão do contrato, por iniciativa e interesse do consumidor, poderá vir acompanhada da retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, a fim de serem ressarcidas as despesas suportadas pelo promitente vendedor com a comercialização do imóvel, uma vez que este ainda poderá renegociar o bem da forma que melhor lhe aprouver. É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor. É vedado a qualquer das partes inovar em sede de apelação, de modo que questões apresentadas no recurso e não submetida anteriormente ao juízo sentenciante, ressalvadas aquelas de ordem pública, não podem ser conhecidas pelo juízo ad quem. O Superior Tribunal de Justiça ao julgar o REsp n. 1.599.511/SP decidiu que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem. Apelação parcialmente provida.