SECRETARIA DA 1ª CÂMARA CÍVEL ISOLADA COMARCA DE BELÉM APELAÇÃO CÍVEL Nº 20133014215-4 APELANTES: BANCO BRADESCO S/A, CONSTRUTORA VILLA DEL REY LTDA E LUNA EMPREENDIMENTOS LTDA APELADO: JONAS DA CONCEIÇÃO SILVA RELATOR: DES. LEONARDO DE NORONHA TAVARES EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. HIPOTECA SUBSCRITA APÓS A PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESCONSTITUIÇÃO DE ÔNUS HIPOTECÁRIO. POSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE EFEITOS PARA OS TERCEIROS ADQUIRENTES. IMÓVEL JÁ QUITADO. SÚMULA 308 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS CÍVEIS EM QUE SE NEGA SEGUIMENTO. 1.     O STJ já pacificou o entendimento de que a hipoteca constituída como garantia de financiamento contratado para incorporação de imóvel tem efeitos apenas em relação à parte contratante e enquanto o bem estiver em sua propriedade, de modo que não atinge o terceiro adquirente da unidade autônoma, que, após quitar o preço pactuado, faz jus à obtenção da escritura definitiva e liberação do ônus hipotecário. 2.     Recursos de Apelação em que se nega seguimento. DECISÃO MONOCRÁTICA          O EXMO SR. DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES (RELATOR):          Trata-se de recursos de APELAÇÃO CÍVEL interpostos por BANCO BRADESCO S/A, CONSTRUTORA VILLA DEL REY LTDA e LUNA EMPREENDIMENTOS LTDA em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Capital, nos autos da Ação de Desconstituição de Hipoteca com Pedido de Liminar c/c Adjudicação Compulsória ajuizada por JONAS DA CONCEIÇÃO SILVA.          Na origem, o autor narrou que firmou, no ano de 2006, um contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel situado à Av. Augusto Montenegro, n. 6955, Condomínio Cidade Jardim II, lote 3, bairro Parque Verde, e que após regular processo judicial, firmou acordo de quitação com a construtora, recebendo o bem em 22/12/2011, todavia, com o ¿habite-se¿ da Prefeitura obtido em 29/02/2012.          Ademais que, no momento do registro do imóvel, descobriu que o lote que adquiriu se encontrava hipotecado ao Banco Bradesco S/A, desde a data de 04/07/2011, ou seja, 05 (cinco) anos após ter firmado o referido contrato de promessa de compra e venda. Assim, em franca violação à avença firmada entre as partes, o que impossibilitou a entrega do bem livre de embaraços.          Às fls. 50/52, o juízo de origem deferiu parcialmente a liminar requerida, para que se procedesse a baixa da hipoteca.          Contestação da Villa Del Rey Ltda e Luna Empreendimentos Ltda, às fls. 72/192; e do Banco Bradesco S/A, às fls. 205/211.          Impugnação às contestações, às fls. 217/223.          Destarte, sobreveio sentença, às fls. 227/231, julgando procedente o pedido para declarar suprida a vontade da Incorporadora Requerida para transferir o imóvel do seu domínio para o autor, conforme registro imobiliário competente; determinado, ainda, a adjudicação compulsória em nome do requerente; condenando, ademais, as requeridas, de forma solidária, ao pagamento de custas e honorários advocatícios, no percentual de 20% (vinte por cento), sobre o valor da causa.          Irresignados, o BANCO BRADESCO S/A (fls. 232/236) e a CONSTRUTORA VILLA DEL REY LTDA e LUNA EMPREENDIMENTOS LTDA (fls. 251/254) interpuseram recurso de Apelação.          RAZÕES DA APELAÇÃO CÍVEL DO BANCO BRADESCO S/A:          Em suas razões, afirmou que a anotação hipotecária a seu favor se encontra correta, uma vez que foi parceiro na implantação do empreendimento no qual consta o imóvel em questão e que se afigura a sua boa-fé, posto que não possui nenhuma relação com o autor, tendo apenas apoiado financeiramente a incorporadora que alienou o bem ao requerente.          Ainda, que o contrato de promessa de compra e venda do autor não fora averbado na matrícula do imóvel, não sendo possível saber que aquele bem dado em garantia já havia sido vendido; bem como que não dando ensejo à situação posta, as penalidades deveriam ser suportadas apenas pela incorporadora.          Ao final, pugnou pelo provimento do seu recurso. RAZÕES DA APELAÇÃO CÍVEL DA CONSTRUTORA VILLA DEL REY LTDA E LUNA EMPREENDIMENTOS LTDA:          Em suas razões, alegaram que a baixa na hipoteca fora requerida em desfavor do Banco Bradesco S/A e não contra si, uma vez que a construtora se encontra engessada pela Recuperação Judicial que vem sofrendo e porque somente o Banco poderia proceder a devida desconstituição.          Sustentaram também que, no acordo judicial, firmado com o autor e homologado em juízo, convencionou-se que a baixa da hipoteca deveria aguardar o cumprimento das obrigações entre a Incorporadora e o Banco Bradesco; e que não se afigurou em cláusula leonina, tendo em vista que entregou o imóvel ao autor e já foi penalizada em processo anterior quando não recebeu o saldo referente ao pagamento das chaves e mesmo assim o deu por quitado, não tendo, desse modo, lastro financeiro para proceder à baixa da hipoteca.          Afirmaram, ainda, que em razão do Banco Bradesco S/A não ter procedido a baixa da hipoteca desse imóvel, bem como em outros em situação similar, no tempo aprazado, ajuizou a ação de n. 0048163-97.2012.8140301, em que fora deferida liminar, integralmente cumprida pelo Registro de Imóveis, desde 05/11/2012, data em que houve a baixa da constrição, conforme comprovantes em anexo, requerendo, assim, que seja decretada a perda de objeto da presente ação, pelo que também, não se opõe a adjudicação compulsória em favor do requerente.          Pleitearam, ao final, pelo provimento do recurso.          Contrarrazões ao recurso, às fls. 262/270.          Subiram os autos a esta Egrégia Corte.          Regularmente distribuídos, coube-me a relatoria.          É o relatório.          DECIDO.    Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos; todavia, em face de se encontrarem em confronto com Súmula e jurisprudência emanada pelo Superior Tribunal de Justiça, a teor do art. 557, passo a análise das apelações cíveis, monocraticamente.            Ab initio, por uma questão de lógica processual, passarei à apreciação dos argumentos apresentados pelas apelantes CONSTRUTORA VILLA DEL REY LTDA E LUNA EMPREENDIMENTOS LTDA, pelo que, alegaram que o pedido de baixa no gravame de hipoteca só se destinaria ao Banco Bradesco S/A; bem como que o presente feito deveria ser extinto sem resolução de mérito, uma vez que faltaria interesse de agir em face do deferimento de liminar, em ação distinta movida em desfavor do Banco Bradesco S/A, em que teria sido deferida a baixa da hipoteca.            Nesse sentido, indiscutível o interesse e legitimidade passiva das apelantes no presente caso, tanto que afirmaram que moveram ação em desfavor do Banco Bradesco S/A, com o intuito de baixa nas hipotecas do empreendimento em que o autor possui o imóvel em questão e em relação a este.            Por outro lado, não se tem como precisar que a unidade autônoma do autor fazia parte do pedido exposto na ação supracitada, uma vez que as apelantes não trouxeram quaisquer documentos em anexo, como asseveraram no seu recurso de apelação cível, que demonstrassem e provassem o alegado; assim também que, consultando o sítio do TJ/PA, no sistema Libra, resta impossibilitada tal identificação do imóvel em questão; além do que o feito se encontra em fase de Recurso Especial, sem o trânsito em julgado, portanto.            Nesse contexto, diante dessas considerações preambulares, passo à análise dos dois recursos, conjuntamente, em razão da identidade do mérito recursal.            Assim, acerca da hipoteca, sabe-se que se trata de direito real de garantia que grava coisa imóvel ou bem pertencente ao devedor ou a terceiro, sem transmissão de posse ao credor, conferindo a este o direito de promover a sua venda judicial.            Desse modo, não há como ser negada a existência da hipoteca do lote 3, do Condomínio Cidade Jardim II, já que devidamente registrada em Cartório de Registro de Imóveis; e, consequentemente, o direito de ser executada a dívida.            Uma das características da hipoteca é a sua indivisibilidade, já que o ônus real grava o bem em sua totalidade, ou seja, enquanto não se liquidar a obrigação, a hipoteca subsistirá por inteiro sobre a coisa onerada, ainda que haja pagamento parcial do débito, o que pode ser afastado, como in casu, se o imóvel hipotecado vier a ser loteado ou nele se constituir condomínio em edifício de apartamentos e o comprador quitar o imóvel adquirido, tendo que seu apartamento se liberará da excussão, conforme o art. 1.488 do Código Civil, extinguindo a hipoteca por sentença que decrete a nulidade ou anulabilidade do ônus real.           Tal questão já se encontra com entendimento consolidado, no sentido de que a garantia hipotecária de financiamento, para construção de imóveis, constituída pela construtora em favor de instituição financeira, não tem eficácia contra adquirente de boa-fé, que quitou integralmente o preço do bem, na forma do disposto na Súmula nº 308 do STJ: ¿A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.¿.            Com a Súmula 308, o STJ majorou o risco do agente financeiro na concessão do crédito em favor do incorporador, já que agora não importará para o consumidor adquirente do imóvel se a hipoteca firmada em favor do agente financeiro é anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda. Assim, havendo promissário comprador, é ele quem terá direito de preferência na transcrição da propriedade do bem comprado.            Pouca importa, pois, se a promessa de compra e venda foi subscrita antes ou após a instituição da hipoteca, eis que não pode o patrimônio dos adquirentes de boa-fé garantir dívida que é, na verdade, da promitente-vendedora.            Portanto, o direito de crédito de quem financia a construção de unidades destinadas à venda pode ser exercido amplamente contra o devedor, mas contra os terceiros adquirentes fica limitado a receber deles o pagamento das suas prestações, pois os adquirentes da casa própria não assumem a responsabilidade de pagar as dívidas próprias da construtora do prédio.            Nessa linha de entendimento, cito os julgados abaixo: ¿APELAÇÃO CÍVEL. ANULAÇÃO DE HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA. INEXISTÊNCIA DE EFEITOS PARA OS TERCEIROS ADQUIRENTES. SÚMULA 308 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. - É pacífico o entendimento segundo o qual a hipoteca constituída como garantia de financiamento contratado para incorporação de imóvel tem efeitos apenas em relação à parte contratante e enquanto o bem estiver em sua propriedade, de modo que não atinge o terceiro adquirente da unidade autônoma, que, após quitar o preço pactuado, faz jus à obtenção da escritura definitiva e liberação do ônus hipotecário.¿. (TJ-MG - AC: 10145130064515001 MG, Relator: Alberto Henrique, Data de Julgamento: 13/02/2014, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/02/2014). ¿APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMÓVEL DADO EM HIPOTECA PELA CONSTRUTORA À AGENTE FINANCEIRO. QUITAÇÃO DO PREÇO PELA PARTE ADQUIRENTE. DESCONSTITUIÇÃO DE ÔNUS HIPOTECÁRIO. SÚMULA 308 DO STJ. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. PAGAMENTO INTEGRAL DAS CUSTAS E DA VERBA HONORÁRIA PELA CONSTRUTORA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.¿ (TJ-RS - AC: 70057585960 RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Data de Julgamento: 19/12/2013, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 29/01/2014). ¿APELAÇÃO COM REVISÃO - Declaratória de Nulidade de Hipoteca c.c. antecipação dos efeitos da tutela - Súmula 308 do STJ - ineficácia em relação aos adquirentes do imóvel - pagamento do preço - levantamento da hipoteca - Sentença mantida - recurso não provido.¿. (TJ-SP - APL: 00121599720098260506 SP 0012159-97.2009.8.26.0506, Relator: Claudia Sarmento Monteleone, Data de Julgamento: 07/03/2016, 13ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/03/2016).        Isto posto, em consonância com a Súmula n. 308 do STJ e dos precedentes jurisprudenciais, NEGO SEGUIMENTO AOS RECURSOS, mantendo incólume a sentença objurgada. Belém (PA), de agosto de 2016. LEONARDO DE NORONHA TAVARES RELATOR (2016.03120501-27, Não Informado, Rel. LEONARDO DE NORONHA TAVARES, Órgão Julgador 1ª CÂMARA CÍVEL ISOLADA, Julgado em 2016-08-18, Publicado em 2016-08-18)