PROCESSO CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESULTANTE DA LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. INGRESSO NO FÓLIO REGISTRAL DISPENSANDO-SE A LAVRATURA DA ESCRITURA PÚBLICA. NECESSIDADE DE CUMPRIR AS EXIGÊNCIAS LEGAIS PARA A ELABORAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NÂO OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA A PRÁTICA DO ATO. OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO DO PREÇO. DIREITO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR. CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO DA RECEITA FEDERAL E INSS. SATISFAÇÃO DA EXIGÊNCIA APENAS EM RELAÇÃO AO IMÓVEL ADQUIRIDO. OBRIGAÇÃO DE FAZER DA CONSTRUTORA. POSSIBILIDADE DE REGULARIZAÇÃO PELO ADQUIRENTE ASSEGURADO DIREITO DE REGRESSO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A Lei 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, prevê no seu art. 26, § 6º, introduzido pela Lei nº 9.785, de 1999, que “os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação”. 2. Nesta linha, “o adquirente, compromissário - comprador ou respectivo cessionário do contrato, pode pedir ao Registro de Imóveis que faça desde logo a transmissão da propriedade plena do imóvel junto à matrícula imobiliária, dispensando-se a escritura pública de compra e venda”, constituindo, desse modo, o compromisso de compra e venda, título hábil a ingressar no Registro de Imóvel, independentemente da regra geral prevista no art. 108 do CC, qual seja o valor do imóvel como balizador da necessidade, ou não, de documento celebrado em notas de Tabelião. (V. Carlos Alberto Garbi, O Compromisso de Compra e Venda de Imóveis Loteados e o Registro de Imóveis – Nova Orientação do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, pesquisa feita no site https://blogdogarbi.wordpress.com) 3. Entretanto, a interpretação dada ao artigo 26, § 6º, da Lei 6.766/79 é no sentido de que a dispensa da escritura pública possa ocorrer desde que observado os seguintes requisitos: i) o instrumento de promessa de compra e venda faça parte dos assentos da Serventia; ii) que o loteamento tenha sido regularmente registrado; iii) que haja prova de quitação do valor pago pela promessa de compra e venda, ou de outro negócio jurídico dela decorrente; iv) que haja o recolhimento do ITBI; e, v) da apresentação das certidões negativas de tributos. 4. Além das restrições mencionadas, João Batista Galhardo, ressalva que a dispensa de escritura pública está limitada à primeira transferência, do loteador para o primeiro adquirente, ao afirmar que “esse parágrafo aplica-se uma única vez com referência ao lote, ou seja, quando o domínio houver de ser transferido do loteador para o comprador” (V. Revista de Direito Imobiliário 46, janeiro-junho de 1999, ano 22, p. 38, site: http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI258080,71043Loteamento+urbano+compromisso+de+compra+e+venda+quitado+tem+os+mesmos). 5. Prevê, ainda, o art. 26 da Lei de Parcelamento do Solo, que para suprir a exigência da lavratura do documento notarial, os compromissos de compra e venda devem ser elaborados de acordo com o “exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão”, conforme art. 18, VI, da referida lei. 6. Não há como determinar o ingresso de título, que não satisfaz os requisitos necessários a justificar a facilitação oferecida pelo art. 26, §6º, da Lei 6.766/99 para o registro de compromisso de compra e venda, oriundos de parcelamento do solo urbano, diretamente na Serventia Registral, dispensando-se a lavratura da escritura pública. 7. Para a lavratura da escritura pública de compra e venda, figurando no negócio pessoa jurídica, quer como alienante, quer como adquirente, deve-se observar a apresentação de certidão negativa de débito, conforme Lei 8.212/91, que dispõe sobre a organização da Seguridade Social. 8. Nesse sentido, o Desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, Marcelo Rodrigues, reafirma a exigência da apresentação ao Tabelião de Notas, das certidões negativas de débito do órgão federal de previdência social e relativas aos tributos federais e a inscrições em Dívida Ativa da União, para a lavratura da escritura pública de compra e venda que figure pessoa jurídica como adquirente ou alienante. (V. Tratado de Registro Públicos e Direito Notarial, 2014, p. 300) 9. A jurisprudência construiu o entendimento segundo o qual o promissário comprador, que cumpre integralmente a sua obrigação, tem direito a obter a escritura pública de compra e venda do imóvel. (Precedentes TJDFT e STJ) 10. Na linha do entendimento jurisprudencial, o Superior Tribunal de Justiça, no referido julgado, entendeu que o promissário comprador, “que há muito tem a posse, não pode ficar indefinidamente sem a regularização do domínio, apenas porque a vendedora tem débitos impagos”, mas, contudo, determinou que seja recolhido pela vendedora, ou pelo adquirente, se aquela não o fizer, o valor do débito correspondente apenas ao imóvel adquirido, isto é, “o autor poderá recolher ao INSS, se a ré não o fizer, o valor correspondente ao que a construção daquele apartamento importaria em contribuição previdenciária” (STJ, REsp 426.149/RS, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2002, DJ 28/10/2002, p. 325) 11. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJPI | Apelação Cível Nº 2016.0001.001920-0 | Relator: Des. Francisco Antônio Paes Landim Filho | 3ª Câmara Especializada Cível | Data de Julgamento: 24/05/2017 )