RESCISÃO CONTRATUAL. LOCAÇÃO. HABITE-SE IRREGULAR QUE NÃO PERMITIU A OBTENÇÃO DE ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO DO ESTABELECIMENTO COMERCIAL DO LOCATÁRIO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM FINALIDADE EXPRESSAMENTE COMERCIAL. INADIMPLEMENTO DO LOCADOR CARACTERIZADO. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. Não há como desconsiderar o inadimplemento do locador que alugou imóvel com finalidade comercial e o locatário não conseguiu alvará de funcionamento por conta da irregularidade constatada no "habite-se", cuja responsabilidade de obtenção era do proprietário/locador. Ora, "entregar ao locatário o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina" é a mais primária obrigação do locador (art. 22, I, da Lei n. 8.245/91) e não foi cumprida no caso em tela, de modo que é devida, portanto, a condenação do locador/apelante ao pagamento da multa contratual estipulada. PERDAS E DANOS. BENFEITORIAS ÚTEIS REALIZADAS PELO LOCATÁRIO. POSSE DE BOA-FÉ EM DECORRÊNCIA DO CONTRATO LOCATÍCIO. INAPLICABILIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL E DA LEI 8.245/91. MÁ-FÉ DO LOCADOR EVIDENCIADA. As benfeitorias realizadas pelo locatário não podem ser classificadas necessárias porque não têm a finalidade de conservação, e tampouco como voluptuárias por não se destinarem à simples melhoria estética; são, por certo, benfeitorias úteis porque aumentaram e facilitaram o uso do bem (permitiram, por exemplo, a utilização de computador por causa da modificação da tomada) - e evidentemente resultaram na valorização do bem do apelante. A indenização pelas benfeitorias úteis dependem da natureza da posse exercida pelo terceiro, de acordo com a previsão do art. 1.219 do Código Civil, ou seja, somente o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como levantar as volupturárias, quando se puder sem detrimento da coisa, se não lhe forem pagas. A posse do bem foi exercida com boa-fé porque decorrente de contrato locatício, cuja cláusula de retenção das benfeitorias e necessidade de autorização do locador não são aplicáveis porque a rescisão da avença ocorreu justamente por culpa do locador, do que não se mostra justa que possa auferir vantagem decorrente de cláusula do contrato rescindido e em detrimento daquele que foi prejudicado na relação negocial. Tampouco é razoável que a lide seja decidida com base na Lei 8.245/91, que em seu art. 35 estipula que as benfeitorias úteis são indenizáveis se autorizadas pelo locador, na medida em que este agiu de má-fé antes mesmo da celebração do contrato locatício. Necessário que se privilegie a boa-fé, que deve permear não apenas a relação negocial em si, mas estende-se do período pré-contratual aos efeitos do contrato, motivo pelo qual a violação aos limites da boa-fé importa a caracterização de ato ilícito (arts. 112, 113, 187 e 422 do Código Civil). Assim que a boa-fé do locatário deve preponderar para que seja ressarcido pelas benfeitorias úteis realizadas no bem, a teor do art. 1.219 do Código Civil, sob pena de resultar no enriquecimento sem causa do locador de má-fé. ALUGUERES ADIANTADOS. CONDENAÇÃO DO APELANTE À DEVOLUÇÃO POR CONTA DA RESCISÃO CONTRATUAL, A FIM DE DEVOLUÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. FRUIÇÃO DO BEM POR DETERMINADO PERÍODO QUE JUSTIFICA O PAGAMENTO. Ainda que não seja razoável ao locador/apelante a cobrança de quaisquer valores do contrato cuja celebração foi permeada por sua má-fé e a cujo inadimplemento e rescisão deu causa, afigura-se justo que não haja o ressarcimento dos alugueres já pagos pelo locatário/apelante, na medida em que efetivamente houve a fruição do bem por determinado período. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 2010.073755-5, de Itapema, rel. Des. Gilberto Gomes de Oliveira, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 25-09-2014).