COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO FINAL NÃO SUBSCRITO. IMPROCEDÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. MATÉRIA NÃO DISCIPLINADA PELO LEGISLADOR NO CÓDIGO CIVIL DE 1916. ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL FIRMADO À ÉPOCA QUE INDISTINTAMENTE IMPUNHA AO CORRETOR UMA OBRIGAÇÃO DE RESULTADO - CONCLUSÃO DO NEGÓCIO - PARA QUE SUA REMUNERAÇÃO FOSSE DEVIDA. PACTO QUE PASSOU A SER EXPRESSAMENTE DISCIPLINADO NO CÓDIGO DE 2002. ARTS. 722 E 726. REGRAMENTO QUE PASSOU A DISTINGUIR AS OBRIGAÇÕES DO CORRETOR - DE MEIOS OU DE RESULTADO - DAS CONDIÇÕES DE SUA REMUNERAÇÃO - RESULTADO ÚTIL DO PACTO DE MEDIAÇÃO (ART. 725 DO CC). CASO EM QUE A CORRETAGEM FOI PACTUADA ORALMENTE - OBRIGAÇÃO DE RESULTADO, VISTA À LUZ DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 (TEMPUS REGIT ACTUM). O Código Civil de 1916 nada dispunha sobre o contrato de corretagem, de modo que se tratava de um ajuste atípico. Os corretores eram considerados auxiliares do comércio e a matéria era brevemente regulada pelo Código Comercial. Os embates surgidos à época foram resolvidos pela jurisprudência de uma maneira simples. Convencionou-se que o contrato de corretagem importava sempre em uma obrigação de resultado. Deste modo, sem a efetiva concretização do negócio proposto com a intermediação do corretor, nenhuma remuneração lhe seria devida e, por tal razão, a desistência, por quaisquer dos envolvidos no negócio intermediado, era circunstância que, de per si, isentava-os do pagamento da comissão ao corretor. Não obstante, atento às alterações da realidade social, o Legislador, ao instituir no ordenamento atual (CC/02) o contrato de corretagem, distinguiu a obrigação do corretor das condições de sua remuneração. Assim, a corretagem pode ser contratada com ou sem exclusividade. No primeiro caso, firmada mediante contrato escrito, o corretor responderá por uma obrigação de meios, razão pela qual deverá cercar-se que cumpriu com todos os seus deveres, dentre estes que, como verdadeiro prestador de serviços, exerceu sua atividade dando primazia aos interesses de quem o contratou. De outro lado, se não há contrato escrito e, por conseguinte, exclusividade, a obrigação será de resultado, tal qual era compreendido indistintamente à época da vigência do Código de 1916, e, então, o corretor só fará jus à comissão se tiver dado causa a um resultado útil aos interesses do contratante. HIPÓTESE EM QUE A MEDIAÇÃO FOI CONTRATADA PARA APROXIMAR A INCORPORADORA DEMANDADA DA PROPRIETÁRIA DO TERRENO, CUJA PROPOSTA DE PARCERIA EMPRESARIAL, PARA EDIFICAÇÃO DE UM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO DE NATUREZA HÍBRIDA (RESIDENCIAL E COMERCIAL), FOI DIRECIONADA. NEGÓCIO COMPLEXO, JÁ QUE ENVOLVE, NAS DIVERSAS FASES CONTRATUAIS, MULTIPLAS FACETAS. CONTRATO DE PARCERIA IMOBILIÁRIA, DE CARÁTER IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL, DE FATO, NÃO SUBSCRITO ENTRE AS PROPONENTES. RESULTADO ÚTIL, ENTRETANTO, ALCANÇADO PELA CORRETORA, VISTO QUE AS PROPONENTES FECHARAM O NEGÓCIO VERBALMENTE E, EM RAZÃO DISTO, DE UM LADO, SUBSCREVERAM UM PROTOCOLO DE INTENÇÕES QUE, NA VERDADE, JÁ MATERIALIZOU AS PRÓPRIAS NUANCES DA PARCERIA IMOBILIÁRIA, E, DE OUTRO, DERAM INÍCIO ÀS OBRAS DO EMPREENDIMENTO COM O DESBASTE DE VEGETAÇÃO NO IMÓVEL APÓS A REALIZAÇÃO DE TODOS OS ESTUDOS TÉCNICOS NECESSÁRIOS E EXPEDIÇÃO LICENÇAS/ALVARÁS. ARREPENDIMENTO POSTERIOR CALÇADO EM MOTIVOS FINANCEIROS QUE, NESSE CONTEXTO E NA FORMA PREVISTA NO ART. 725 DO CC DE 2002, NÃO AFASTA O DIREITO DO CORRETOR À PERCEPÇÃO DA COMISSÃO QUE SE FAZ DEVIDA PELA CORRETAGEM REALIZADA POR MAIS DE UM ANO. De fato, na forma prevista no art. 725 do Código Civil de 2002, que dispõe que "a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetue em virtude de arrependimento das partes", o direito do corretor ao recebimento da sua comissão está condicionado ao resultado útil do trabalho por ele proposto, resultado este que, em regra, traduz-se na realização do próprio negócio. A mera aproximação dos proponentes, nestes termos, não enseja o direito à remuneração pelo pacto de corretagem. Não obstante tal raciocínio, tirado da letra da lei, igualmente não se pode perder de vista que, nos dias atuais, os negócios jurídicos, muitos deles objeto de intermediação pelos corretores, são cada vez mais complexos e, muitas das vezes, desmembram-se em inúmeras facetas/fases. Apenas na fase pré-contratual, por exemplo, ocorrem as tratativas e, a partir da convergência de vontades entre a proposta e a aceitação da oferta, a formação do vínculo contratual, algumas vezes representado ainda superficialmente por uma simples promessa, tal qual ocorre com uma compra e venda, que será posteriormente ratificada no contrato final para, somente a partir daí, consolidar-se com efetiva transmissão do negócio - no exemplo citado, de compra e venda de imóvel, com a transmissão do bem no registro imobiliário. O contrato de parceria empresarial para a construção de empreendimento imobiliário de natureza híbrida (residencial e comercial) entre aquela que contrata a corretora e terceira interessada proprietária do terreno onde se objetiva edificar tal obra, nessa ótica, se reveste de singularidade única, não apenas porque é atípico, mas, também, porque abrange toda uma gama de nuances que, além de caminharem para a consecução do complexo negócio proposto, implicam, direta e necessariamente, em um maior ônus ao corretor imobiliário, que passa, dada a natureza do seu ramo de atuação, a ficar atento a todas as etapas traçadas pelos proponentes. Nesse cenário (complexidade do negócio), se a atuação da corretora não foi tão frágil a ponto de meramente aproximar as proponentes sem a assinatura de algum instrumento contratual que espelhasse a manifestação de vontade dos envolvidos, mas também não foi maciça, pois eles, de fato, não chegaram a assinar um instrumento contratual de caráter irrevogável e irretratável, deve-se analisar, para que a corretora faça jus à sua remuneração, pela ótica do contido no art. 725 do CC, se a mediação foi ou não foi útil a ponto de se obter o consenso dos envolvidos quanto aos elementos essenciais do negócio proposto, caso em que a remuneração será devida. Se, em ação de cobrança de comissão de corretagem, a corretora comprova que, a despeito da ausência de assinatura de um pacto irrevogável e irretratável entre a sua cliente e a terceira proprietária do terreno onde seria implementado, em parceria entre elas, um vultuoso empreendimento imobiliário, o negócio jurídico foi concluído verbalmente e, em razão disto, as interessadas subscreveram um pacto de intenções que, muito mais do que uma mera promessa, materializou os próprios direitos e deveres de ambas em relação a tal transação comercial e, inclusive, viabilizaram, no plano administrativo e no plano factual, todos os projetos e ações necessárias à conclusão final do intento, devida é a comissão de corretagem, pois a mediação alcançou o seu resultado útil, tal qual previsto no art. 725 do CC. A mera desistência, que se consuma sem que haja consenso acerca dos detalhes essenciais do negócio entre os envolvidos-proponentes, não enseja ao corretor de imóveis o direito à percepção de comissão, pois, neste caso, não se alcançou o resultado útil do seu trabalho. O arrependimento posterior, calçado em motivos de ordem estritamente financeira, ainda que o negócio tenha sido fechado verbalmente entre os envolvidos-proponentes, enseja o direito do corretor à percepção de sua comissão, pois, na forma prevista no art. 725 do CC/2002, do seu trabalho, alcançou-se o resultado útil. COMISSÃO DE CORRETAGEM RECLAMADA NA BASE DE 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR TOTAL DO NEGÓCIO EM RAZÃO DA LOCALIZAÇÃO DO BEM FORA DA ÁREA DE ATUAÇÃO DA CORRETORA. EQUIVOCO. TABELA DA PRÓPRIA CATEGORIA QUE, PARA OS CASOS DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO EDIFICADOS POR CONSTRUTORA E/OU INCORPORADORA, NATURALMENTE EM RAZÃO DO SEU GRANDE VULTO ECONÔMICO, ESPECIFICA QUE A COMISSÃO É DEVIDA NA BASE DE 05% (CINCO POR CENTO) DO VALOR DA AVENÇA. Empreendimento imobiliário híbrido (residencial e comercial) intermediado por corretor de imóveis, ainda que localizado fora da sua área de atuação de origem, enseja remuneração, de acordo com a própria Tabela emitida pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis - Creci, na categoria de "empreendimentos imobiliários (construtoras e/ou incorporadoras)", na base de 05% (cinco por cento) do valor do negócio, e não na categoria de "imóvel avulso situado fora do município ou sede de atividade do Corretor de imóveis", pelo qual faz-se devida remuneração na base de 10% (dez por cento) do valor do negócio, tal qual ocorre com simples compra e venda de imóvel situado em outro município. APELO A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO. PRETENSÃO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. (TJSC, Apelação Cível n. 2012.048143-4, de Itajaí, rel. Des. Gilberto Gomes de Oliveira, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 18-09-2014).