RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTES URBANOS COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO. PROCEDÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. Bem instruído o feito com documentos elucidativos dos fatos, desnecessária torna-se a prova oral requerida. ORIGEM DA OBRIGAÇÃO QUESTIONADA. TERRENOS SUPOSTAMENTE RECEBIDOS COMO PAGAMENTO DE COTAS SOCIAIS EM RAZÃO DE DISSOLUÇÃO DE SOCIEDADE EMPRESARIAL MANTIDA COM A AUTORA. EXCEÇÃO INSUBSISTENTE. PROVA DE QUITAÇÃO DO ÍNFIMO VALOR DAS COTAS DA DEMANDADA PERANTE A JUNTA COMERCIAL UM ANO ANTES DA SUBSCRIÇÃO DO PACTO DE COMPRA E VENDA, MATERIALIZADA POR DOCUMENTO DESVINCULADO DAQUELE ATO E ACOMPANHADO DE TODAS AS NOTAS PROMISSÓRIAS, VALIDAMENTE EMITIDAS, INADIMPLIDAS. A resolução operada pelo descumprimento voluntário, isto é, por culpa do devedor, é a forma mais comum de desconstituição de um contrato, uma vez que, quando o credor não recebe a prestação que lhe é devida, assiste-lhe o direito de invocar o instituto previsto no art. 475 do Código Civil. Comprovada a relação material, demonstrado o inadimplemento absoluto e não purgada a mora pelo comprador-devedor, procede o intento de resolução do ajuste de compra e venda de bem imóvel por parte do alienante. STATUS QUO ANTE. A rescisão do contrato por inadimplemento absoluto do adquirente implica na recondução das partes ao estado que vigia antes da avença. Decorrência disto é que se faz devido o ressarcimento integral dos danos eventualmente suportados pela alienante, assim como a devolução das parcelas pagas pela adquirente, solução esta que encontra abrigo no princípio da boa-fé e, sobretudo, no do justo equilíbrio contratual. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. IMPOSIBILIDADE. IMÓVEIS ALIENADOS PARA TERCEIROS DE BOA-FÉ, PELA ADQUIRENTE, APÓS A SUA AQUISIÇÃO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. Impossível a reintegração de posse da alienante, em ação de resolução de contrato, porque alienado para terceiros, pela adquirente, o imóvel por ela totalmente inadimplido, cabível é a conversão da obrigação em perdas e danos. DANO MATERIAL EMERGENTE. PREÇO DO BEM. VALOR DE MERCADO ATUAL. MEDIDA QUE BUSCA O JUSTO EQUILIBRIO CONTRATUAL. Em ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, a indenização por perdas e danos, consistente no valor do bem cuja restituição não é mais possível porque alienado pela adquirente para terceiros de boa-fé, deve ser arbitrada em importância que espelhe o valor de mercado atual do imóvel e não aquele da data do negócio jurídico, pois isto significa evidente prejuízo financeiro à alienante, que não foi culpada pelo malogro do negócio desfeito, já que a valorização imobiliária do bem entregue à adquirente não se equipararia à correção monetária que poderia incidir, até o pagamento, sobre o valor atribuído ao bem na data da conclusão do negócio. DANO MATERIAL CESSANTE. ALUGUERES. DEVIDOS DA IMISSÃO NA POSSE ATÉ A DEVOLUÇÃO DO BEM OU O PAGAMENTO QUE CORRESPONDA AO SEU PREÇO DE MERCADO ATUAL. TERMO AD QUEM, PORÉM, LIMITADO À DATA DE APURAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL EM ETAPA POSTERIOR EM OBSERVÂNCIA AO PEDIDO. Em ação de resolução de contrato, os alugueres pela fruição do bem constituem dano material de natureza cessante porque, estivesse o imóvel durante todo este período na propriedade da alienante, por certo teria ela logrado auferir lucro com o seu aluguel para terceiros. Tal indenização, com efeito, é devida desde a ocupação do bem pela adquirente até a restituição da coisa ou o pagamento integral do seu valor, caso não mais possível a reintegração de posse - termo ad quem, in casu, limitado ao pedido. CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. Se o adquirente deu margem à rescisão do contrato de compra e venda que firmou com a alienante, em razão da sua inadimplência confessa e, também por isso, inequívoca, além da retenção de valores contratualmente estipulados como perdas e danos em favor desta, deve haver a compensação pela fruição do bem pelo período de ocupação até a sua efetiva devolução, pois durante esse lapso a alienante deixou de lucrar com a ocupação do seu imóvel. É que, ao passo que a retenção de verbas pré-fixadas no contrato a título de perdas e danos (art. 408 do CC), em benefício da vendedora, tem o objetivo cobrir eventuais prejuízos administrativos que ela possa ter sofrido, tais como eventuais despesas com publicidade, re-colocação do bem no mercado, etc., não é justo que o comprador, que não pagou o valor das prestações mensais que assumiu, resida no imóvel sem nenhuma compensação financeira, sob pena de enriquecimento ilícito (art. 884 do CC), razão pela qual igualmente cabível os lucros cessantes. MULTA CONTRATUAL FIXADA PARA A HIPÓTESE DE A TRANSFERÊNCIA PARA TERCEIROS GERAR CUSTOS À ALIENANTE. TRANSFERÊNCIA, DE FATO, CONSUMADA. DESPESAS ADMINISTRATIVAS E EMOLUMENTOS, PORÉM, NÃO REPASSADOS À ESFERA DA ALIENANTE. FATO GERADOR NÃO VERIFICADO. MULTA AFASTADA. Se a multa contratual especificamente fixada pelas partes contratantes visa ressarcir despesas com a transferência do bem perante terceiros para salvaguardar o bolso da alienante, a transferência da coisa pela adquirente, embora cause infração contratual, sem que a alienante pague qualquer custo administrativo não lhe dá o direito de perseguir a incidência da rubrica, pois nada dispendeu a esse título. CUSTOS COM NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA PURGAR A MORA. RUBRICA ABARCADA PELO CONCEITO DE DESPESA PROCESSUAL. A notificação do adquirente-devedor é requisito para a propositura de ação de resolução de contrato, porquanto necessária a comprovação de que houve a possibilidade de se purgar a mora, de modo que seus custos encontram-se abarcados no conceito de despesa processual, que envolve tudo quanto necessário para que a demanda judicial não se torne um dispêndio para a parte que necessitou acionar a tutela jurisdicional por culpa da parte adversa. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. DOLO PROCESSUAL NÃO EVIDENCIADO. SANÇÃO AFASTADA. Multa por litigância de má-fé exige prova de dolo processual, na forma do art. 17 do CPC. Sem prova clara e inconteste, indevida é a sua fixação. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS. (TJSC, Apelação Cível n. 2014.067756-7, de Palhoça, rel. Des. Gilberto Gomes de Oliveira, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 10-09-2015).