SFH. CEF. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CEF PELOS VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. 1. Trata-se de ação proposta pelo rito ordinário, com pedido de gratuidade de justiça e antecipação dos efeitos da tutela, em que o autor objetiva a condenação da ré a assumir as despesas relativas aos danos físicos do imóvel, mediante utilização do Fundo Garantidor de Habitação Popular - FGHab, bem como o pagamento de indenização por danos materiais. Alega a parte autora ter adquirido imóvel situado em São Gonçalo/RJ através de contrato de compra e venda firmado com particular, tendo realizado, para esse fim, contrato de mútuo com obrigações e alienação fiduciária junto à CEF; que pouco tempo após o ingresso no imóvel foi surpreendido por uma onda de alagamentos decorrentes de problemas estruturais no sistema de escoamento; que a casa foi edificada sobre um terreno em declive, numa localidade desprovida de distribuição de água e recolhimento de esgoto, o que estaria provocando a passagem forçada das águas pluviais por dentro dos terrenos das casas; que a CEF negou-se a promover os reparos necessários no bem; que juntamente com o vendedor do imóvel, providenciou a construção de um "valão" em frente à casa, mas como a rua não tem saneamento básico, as águas passam para as residências contíguas, gerando aborrecimentos na vizinhança; que tal "valão" tornou-se um risco e não resolveu o problema; que há risco de contaminação por doença grave. 2. A sentença do juízo a quo não merece reparos. Há entendimento firmado no STJ no sentido de que as regras consumeristas devem ser aplicadas aos contratos firmados sob a égide do Sistema Financeiro de Habitação. Sucede que, o fato do contrato de mútuo em questão estar submetido às regras do CDC não enseja, necessariamente, a invalidade do acordado ou alteração automática das cláusulas por simples alegação do consumidor. Estando adequado aos limites dos usos e costumes comerciais vigentes o contrato será válido e deverá ser regularmente cumprido. Outrossim, ainda que o ônus probatório seja da instituição financeira, a ausência de qualquer indício que corrobore as alegações do consumidor, não gera onus probandi à outra parte. 3. Não houve qualquer violação ao princípio da congruência, tendo o magistrado, ao julgar, observado os limites do pedido e da causa de pedir. O julgador não está obrigado a responder a 1 todos os questionamentos formulados pelas partes, competindo-lhe, apenas, indicar a fundamentação adequada ao deslinde da controvérsia. 4. Demais disso, é importante destacar que que é fato incontroverso que o imóvel padece, de fato, de vícios de construção. Isto se depreende tanto das fotos anexadas à inicial como da própria contestação da CEF, que se utiliza de tal argumento para eximir-se da responsabilidade que lhe é imputada. Importa dizer que o inciso V, do parágrafo 8.º, da cláusula vigésima primeira do contrato firmado entre as partes prevê que "não terão cobertura (...) despesas de recuperação de imóveis por danos oriundos de vícios de construção...". No mesmo diapasão o art. 21 do estatuto do FGHab, de 12/12/2011. A cláusula de não indenizar em caso de vício de construção, não tem nada de abusiva, devendo ser prestigiado o princípio da obrigatoriedade dos contratos. 5. Dessa forma, não observo responsabilidade da CEF quanto aos vícios que comprometem o imóvel. O contrato celebrado com a CEF é apenas de mútuo com obrigação e alienação fiduciária, tendo o contrato de compra e venda sido firmado na mesma ocasião com vendedor particular sem qualquer relação com a empresa pública. Não observo, neste caso, o nexo de causalidade necessário à configuração da responsabilidade da CEF quanto às condições do imóvel. 6. O demandante adquiriu-o de Leonardo da Luz Monteiro (indicado como vendedor no contrato de fls. 32/54), mediante livre escolha, sem interferência da instituição bancária. A CEF, portanto, figura somente na condição de financiadora do crédito necessário à aquisição. Bom apontar que os vícios apresentados no caso concreto guardam relação com a parte vendedora, contra quem se deveria voltar o autor, na hipótese de ter se sentido ludibriado ao constatar os vícios apontados. Tal contrato (compra e venda) fora firmado livremente entre Alberto da Conceição Filho e Leonardo da Luz Monteiro. 8. Com efeito, atuando a CEF como agente financeiro em sentido estrito, não será possível a sua responsabilização pelos vícios de construção, ainda que exista cláusula contratual e regulamentar prevendo a fiscalização da obra. A circunstância de ser o financiamento concedido durante a construção ou após o seu término também seria desinfluente na determinação da legitimidade da Caixa Econômica Federal. 9. O Tribunal Regional Federal da 2ª Região perfilha essa mesma orientação: CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO EM IMÓVEL F INANCIADO. RESPONSABIL IDADE CIVIL . DANOS MORAIS. IMPROCEDÊNCIA. PRECEDENTES. 1. É objetiva a responsabilidade contratual dos bancos, fundada na teoria do risco do empreendimento, segundo a qual todo aquele que se dispõe a exercer alguma atividade no campo do fornecimento de bens e serviços, tem o dever de responder pelos fatos e vícios resultantes do empreendimento independentemente de culpa, sendo cabível, desse modo, a indenização dos seus clientes. Inteligência dos artigos 3º, § 2º e 14, do Código de Defesa do Consumidor. 2. In casu, os Autores celebraram com a Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, através da interveniente Rio Massa Engenharia Ltda, contrato de 2 compra e venda de terreno e construção e mútuo com obrigações e hipoteca, com financiamento pela Caixa Ecônomica Federal no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (cláusula segunda). 3. A responsabilidade por vícios de construção depende das circunstâncias em que se verifica a intervenção da CEF nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Precedente: STJ, REsp n. 1102539, Rel. Min. Maria Isabel Galotti, j. 09.08.11. 4. Como bem afirmado na sentença, "ainda que se alegue que se trata da hipótese de arrendamento residencial (fls. 03) - a 'Escritura de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção com Obrigação, Fiança e Hipoteca - Financiamento de Imóveis na Planta e/ou Construção - Recursos do FGTS', constante de fls. 15/29, demonstra que a CEF apenas emprestou o dinheiro (fls. 16, item V c/c fls. 19, cláusula segunda (fl. 212)". Portanto, se a CEF não vendeu o imóvel à Autora, nem teve participação na construção do imóvel, não tem responsabilidade por defeitos da sua edificação. 5. A vistoria na edificação, quando da celebração do contrato de mútuo, não tem a função de atestar a estrutura ou a qualidade técnica da construção, mas apenas de mensurar a viabilidade econômica do bem vistoriado, e se o imóvel - que será posto em garantia hipotecária ou fiduciária - é compatível com os valores empreendidos no financiamento. 6. Ausência da prática de ato da CEF que tenha nexo de causalidade com os danos do imóvel. 7. Apelação desprovida. (TRF/2ª R., AC nº 200851010249287, Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJe 03/12/2013). 10. No caso dos autos, pelo que se pode facilmente apreender do contrato de financiamento, não se cuida da execução de políticas federais de habitação da população de baixa ou baixíssima renda. Considerando que os vícios indicados na exordial e nos documentos que a instruem são decorrentes de falhas no projeto, construção e até mesmo na conservação do imóvel pelos antigos proprietários, não há como responsabilizar a CEF pelos danos decorrentes, haja vista a ressalva expressamente contida no contrato acessório de seguro pactuado. 11. Por conseguinte, as questões relacionadas ao empreendimento imobiliário (vícios de construção, além do pagamento de indenização pelos prejuízos daí decorrentes) devem ser discutidas com as instituições responsáveis pela incorporação imobiliária e antigo proprietário, não se confundindo, pois, com o financiamento obtido junto à CEF para a compra de imóvel. A responsabilidade da CEF, na qualidade de agente financeiro, é limitada ao contrato de mútuo firmado, não havendo, deste modo, relação obrigacional entre ela e o mutuário, no que tange ao valor final e à solidez da obra, ao prazo de entrega, à existência de eventual superfaturamento e aos vícios detectados no imóvel por ela financiado(TRF2, 8ª Turma Especializada, AG 00089882220174020000, Rel. Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, DJE 8.1.2018; TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 00179658020044025101, Rel. Des. Fed. GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, DJE 8.9.2017). A vistoria realizada na edificação pela CEF antes da celebração do contrato de mútuo não tem o condão de atestar a estrutura ou a qualidade técnica da construção, mas apenas de verificar se o seu valor mercado é suficiente para cobrir o f inanc iamento, por const i tu i r garant ia (TRF2, 7ª Turma Espec ia l izada, AC 00238117820044025101, Rel. Des. Fed. JOSÉ ANTONIO NEIVA, DJE 29.6.2011). 12. Demais disso, cumpre dizer que o Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab), por sua 3 vez, tem a função de garantir aos agentes financeiros o pagamento da prestação mensal do financiamento em caso de desemprego ou redução temporária da capacidade de pagamento e, ainda, a assumir o saldo devedor em caso de morte ou invalidez permanente (MIP) ou as despesas de recuperação relativas a danos físicos do imóvel (DFI). Relevante destacar que, na esteira do disposto no artigo 24, caput, do diploma legal em comento, a CAIXA é Administradora do FGHab, cujas condições e limites de cobertura "serão definidas no estatuto do FGHab" (artigo 20, § 1º). 13. As Cláusulas Vigésima e Vigésima-Primeira do contrato celebrado entre as partes assim prevê em relação às garantias oferecidas pelo FGHab: CLÁUSULA VIGÉSIMA - FUNDO GARANTIDOR DA HABITAÇÃO POPULAR - Durante a vigência deste contrato é prevista a cobertura pelo Fundo Garantidor da Habitação Popular - FGHAB, criado por força da Lei Nº 11.977 de 07 de Julho de 2009, que tem por finalidade: II - assumir o saldo devedor do financiamento imobiliário, em caso de morte e invalidez permanente do(s) DEVEDOR (ES) /FIDUCIANTE (S), e as despesas de recuperação relativas a danos físicos ao imóvel. (...) CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA - DA GARANTIA DE COBERTURA DO SALDO DEVEDOR E RECUPERAÇÃO DO IMÓVEL (...) PARÁGRAFO SÉTIMO - O Fundo Garantidor da Habitação Popular - FGHAB assumirá as despesas relativas ao valor necessário à recuperação dos danos físicos ao imóvel, limitado à importância do valor de avaliação do imóvel atualizado mensalmente, na forma contratada, decorrentes de: I - incêndio ou explosão; II - inundação e alagamento, quando um rio ou canal transbordar e a água atingir o imóvel ou alagamentos causados por agentes externos ao imóvel, chuva ou canos rompidos fora da residência; III - desmoronamento parcial ou total de paredes, vigas ou outra parte estrutural, desde que causado por forças ou agentes externos; e IV - reposição de telhados, em caso de prejuízos causados por ventos fortes ou granizos. 14. Estão excluídas da cobertura, porém, as seguintes hipóteses: PARAGRAFO OITAVO - Não terão cobertura as despesas de recuperação de imóveis por danos decorrentes de uso e desgaste verificados exclusivamente em razão do decurso do tempo e da utilização normal da coisa, ainda que cumulativamente, relativos a revestimentos, instalações elétricas, instalações hidráulicas, pintura; esquadrias, vidros, ferragens e pisos e ainda as seguintes despesas: I - despesas decorrentes de providências tomadas para combate à propagação dos danos físicos ao imóvel, para a sua salvaguarda e proteção e para desentulho do local; II - encargos mensais devidos pelo(s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S) ao agente financeiro, quando, em caso de ocorrência de danos físicos ao imóvel, for constatada a necessidade de sua desocupação; III - perda de conteúdo, em caso de perda do imóvel; IV - despesas decorrentes de danos físicos nas partes comuns e instalações de edifícios em condomínio; V - despesas de recuperação de imóveis por danos oriundos de vícios de construção, comprovados por meio de laudo de vistoria promovido pela Administradora ou, ainda, em danos com características repetitivas de ocorrências anteriormente garantidas sem que tenham sido tomadas, por quem de direito, as providências necessárias para impedi-las, e esta repetir-se num intervalo inferior a 3 anos desde a última ocorrência. 15. Portanto, conclui-se que os pedidos formulados pelo mutuário não estão abarcados pelas garantias cobertas previstas no Estatuto do Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab), 4 uma vez que os danos no imóvel são oriundos de VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO, excluídos da cobertura, como previsto no contrato celebrado entre as partes e no próprio Estatuto do FGHab. 16. Nesse sentido: TRF 3. Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 2213692. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO EM IMÓVEL FINANCIADO PELA CEF. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE A CONSTRUTORA E A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. NÃO RECONHECIDA. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA DAS DESPESAS NÃO COBERTAS. 1. Há responsabilidade solidária da CEF em responder por vícios na construção e pela respectiva solidez e segurança do imóvel apenas nos casos em que ela também desempenhar o papel de executora de políticas federais de promoção de moradia, casos em que "assume responsabilidades próprias, definidas em lei, regulamentação infralegal e no contrato celebrado com os mutuários. Os papéis desenvolvidos em parceria pela construtora e pelo agente financeiro poderão levar à vinculação de ambos ao negócio jurídico, acarretando na responsabilidade solidária" (STJ 2015/0064765-2). 2. Na hipótese dos autos, verifica-se da petição inicial que há alegação de que os danos apresentados pelo imóvel decorrem das falhas de execução ou cálculo, ocasionando fissuras (trincas) e infiltração, da falta de massa corrida acrílica e com baixa qualidade dos produtos aplicados, o que provocou fissuras e bolor (mofo), da colocação errada do piso do box, da falta de colocação de uma soleira de divisa entre a sala e a cozinha, bem como, falta de ajustes nas esquadrias, etc (fls. 04/05). 3. Pelo laudo pericial de fls. 191/208-verso, constatou-se de forma evidente a presença de vícios de construção na residência da autora, sem que a mesma tenha contribuído para o aparecimento de quaisquer dos danos e procedeu com a devida manutenção no imóvel. 4. Na cláusula 21ª, parágrafo sétimo (fls. 47) do contrato particular de compra e venda, cuja credora fiduciária foi a Caixa Econômica Federal - CEF, notadamente em seu parágrafo oitavo, restou estabelecido que o Fundo Garantidor da Habitação Popular - FGHAB, o qual tem como gestora e representante judicial a própria CEF, assumirá as despesas relativas ao valor necessário à recuperação dos danos físicos ao imóvel. 5. Por sua vez, no parágrafo oitavo e item "V" da mencionada cláusula expressa: PARÁGRAFO OITAVO - Não terão cobertura as despesas de recuperação de imóveis por danos decorrentes de uso e desgaste verificados exclusivamente em razão do decurso do tempo e da utilização normal da coisa, ainda que cumulativamente, relativos a revestimentos, instalações elétricas, instalações hidráulicas, pintura; esquadrias, vidros, ferragens e pisos e ainda as seguintes despesas: (...) V - despesas de recuperação de imóveis por danos oriundos de vícios de construção, comprovados por meio de laudo de vistoria promovido pela Administradora ou, ainda, em danos com características repetitivas de ocorrências anteriormente garantidas sem que tenham sido tomadas, por quem de direito, as providências necessárias para impedi-las, e esta repetir-se no intervalo inferior a 3 anos desde a última ocorrência. 6. Diante disso, havendo expressa discriminação contratual de quais despesas não terão cobertura do FGHab, especificamente esta se enquadra na hipótese dos autos, dessa forma, não há como atribuir responsabilidade à Caixa Econômica Federal pelos danos físicos ocorridos no imóvel da autora. 7. Nessa senda, não prospera o pleito da apelante de responsabilidade solidária das rés para reparação dos danos materiais e morais. 8. Apelação improvida." 17. Não vejo qualquer vício do consentimento ou social que desobrigue a parte autora a cumprir o contrato celebrado. Igualmente, o contrato entabulado não gera qualquer ofensa ao Código de 5 Defesa do Consumidor. O fato de se cuidar de contrato de adesão não significa que o mesmo seja nulo. A parte autora não conseguiu provar existência de nulidade e abusividade no contrato celebrado com a CEF. 18. Nas relações entre particulares vigora, em regra, o princípio da autonomia privada (pacta sunt servanda), salvo quando demonstrada violação a preceitos derrogatórios de ordem pública. Desse modo, ante o princípio da força obrigatória dos contratos, estando este legalmente constituído, efetivado entre partes plenamente capazes, não há falar em nulidade no contrato, principalmente por cuidar-se de direito disponível. Nada justifica o desfazimento do contrato em tela. 19. Uma vez convencionados os direitos e obrigações, ficam as partes ligadas pelo vínculo da vontade que as uniu. Este é o princípio da Força Obrigatória dos Contratos - também denominado Pacta Sunt Servanda - segundo o qual, estipulado validamente seu conteúdo e definidos os direitos e obrigações de cada parte, as respectivas cláusulas têm força obrigatória para os contratantes. - Inexistindo nulidades, ilegalidades ou vicio de vontade patentes, as cláusulas impugnadas remanescem válidas, não sendo razoável que a parte autora se furte ao cumprimento das obrigações assumidas contratualmente simplesmente porque é hipossuficiente economicamente. 20. Não cometeu a CEF qualquer ato ilícito, daí não caber qualquer pedido de dano material na espécie. A sentença corretamente condenou a parte autora beneficiária da justiça gratuita em custas e honorários, e suspendeu tal condenação com base no art. 12 da Lei n. 1060/50. Limitou-se o magistrado a aplicar a lei, nada mais. 21. Negado provimento à apelação da parte autora.