CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONVERSÃO EM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE. ART. 499 DO CPC. IMÓVEL SEM CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE E COM RISCO POTENCIAL DE COLAPSO ESTRUTURAL. LAUDO PERICIAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1. Trata-se de Apelações Cíveis interpostas pela CAIXA SEGURADORA S/A e pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e de Recurso Adesivo interposto pela PARTE AUTORA, tendo por objeto sentença, prolatada nos autos de ação ajuizada em face da Caixa Econômica Federal e da Caixa Seguradora S/A, objetivando a condenação das rés para que promovam as obras necessárias para tornar habitável o imóvel adquirido, o recebimento de indenização por danos morais e ainda a declaração de nulidade da cláusula sétima do contrato firmado entre as partes. 2. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento assente no sentido de que a conversão do "pedido" de obrigação de fazer em indenização por perdas e danos não configura julgamento extra petita (STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp 971279/SP, rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 24/08/2018). 3. Em 20 de agosto de 2013, foi celebrado contrato particular de compra e venda de unidade isolada e mútuo com obrigações e alienação fiduciária entre os autores e a CEF, para aquisição de imóvel situado à Rua Suruí 356, casa 2. 4. De acordo com a cláusula décima, juntamente com o pagamento das prestações, compostas da parcela de amortização e juros, devem ser pagos os acessórios, dentre os quais se incluem os prêmios de seguro. 5. Às fls. 91, verifica-se uma vistoria de emergência realizada pela Defesa Civil, em 16/02/2014, onde alerta-se pela necessidade de realizar obras de manutenção e recuperação do imóvel, pois o mesmo apresenta risco potencial de colapso estrutural. 6. Quando o contrato foi celebrado entre os autores e a CEF, esta já era sabedora de que o mesmo apresentava diversos vícios, uma vez que foi citada, juntamente com a seguradora, em ação ajuizada pela mutuária anterior (Sra. Iracildes). Posteriormente, a CEF foi excluída da lide e os autos remetidos à Justiça Estadual, conforme se verifica às fls. 38/40. 7. Independentemente do desfecho do processo que tramitou na Justiça Estadual, não há dúvidas de que tanto a CEF quanto a Seguradora tiveram efetiva ciência dos danos que 1 recaíam sobre o imóvel, tais como rachaduras e infiltrações, o que moveu a ação da mutuária anterior objetivando a obtenção da cobertura do seguro pelos danos no imóvel. 8. Tal fato é de extrema importância na resolução do presente caso, uma vez que se a CEF celebrou o contrato de compra e venda e a seguradora aceitou receber os prêmios do seguro, sabedoras de que o imóvel encontrava-se em condições de ruína, não podem invocar as restrições contratuais para se eximirem da responsabilidade de indenizar. 9. A solução dessa controvérsia demanda, necessariamente, a aplicação de um dos princípios fundamentais do direito privado, qual seja, o princípio da boa-fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil, cuja função é estabelecer um padrão ético de conduta para as partes ao longo de todas as fases da relação obrigacional. 10. No caso concreto, a CEF alienou imóvel mediante novo financiamento sem a avaliação cuidadosa das condições do mesmo. Ciente do seu estado de depreciação, falhou a CEF ao não informar as condições reais do imóvel ofertado à venda, afrontando deveres anexos de colaboração, conforme bem salientado pelo juízo a quo. 11. O estado do imóvel indica que a própria finalidade do negócio jurídico acabou restando frustrada, pois não se trata de mera necessidade de fazimento de obras necessárias para tornar habitável o imóvel adquirido. 12. O laudo pericial de fls. 244/256 atesta que o imóvel encontra-se tão deteriorado, que a melhor obra a se fazer é a demolição total do mesmo e refazê-lo. Em resposta ao quesito 2 da Caixa Seguradora, o perito afasta qualquer hipótese de vício de construção, entendendo como causa principal o possível rompimento na rede de esgoto, por não existir rede de águas pluviais independente, sendo sua captação desviada para a de esgoto, contribuindo que os danos fossem agravados mesmo sem a ocupação do imóvel. 13. Tendo em vista que o imóvel encontra-se tão deteriorado, conforme se pode verificar nas fotos anexadas ao laudo pericial (fls. 250/256), a sua reforma se torna inviável, ou seja, impossível de realizar. 14. Como demolição não constitui reforma, cabível a conversão do pedido do item 5 da inicial para a resolução do contrato, restabelecendo as partes ao estado anterior da contratação, com a consequente devolução de todas as quantias pagas pelos requerentes e desfazimento dos respectivos registros contratuais. 15. Não é razoável exigir que os autores aguardem a demolição do imóvel e a sua reconstrução enquanto pagam as prestações do mesmo, inclusive os encargos do seguro, se desde o início da celebração do contrato houve violação ao princípio da boa-fé objetiva. 16. Com a resolução do contrato, desnecessário pronunciar a nulidade da cláusula sétima. 17. No que tange ao dano moral, os autores sofreram um abalo psicológico, que ultrapassou o mero dissabor, pois nenhuma pessoa normal fica indiferente a situação de pagar prestações por um imóvel sem condições de habitabilidade, insalubre e com risco potencial de colapso estrutural, conforme vistoria realizada pela Defesa Civil (fls. 91). 18. No tocante à indenização, a mesma deve ser fixada em termos razoáveis, não se 2 justificando que a reparação venha a constituir-se em enriquecimento indevido, com manifestos abusos e exageros, devendo o arbitramento se operar com moderação. 19. Assim sendo, atento que a fixação do valor do dano moral tem duplo conteúdo, de sanção e compensação, entendo por bem fixá-lo em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). 20. O artigo 85, § 2º, do CPC preconiza que os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa. 21. Considerando que o contrato foi celebrado em agosto de 2013 e os autores levariam 20 anos para pagar as prestações, verifica-se que a base de cálculo da verba honorária fixada na sentença se mostra excessiva, uma vez que o valor do benefício econômico está limitado à repetição dos valores pagos e à condenação em danos morais. 22. Assim, a base de cálculo da verba honorária deve ser o valor da condenação. 23. Apelações da CEF e da Caixa Seguradora S/A parcialmente providas apenas para fixar a verba honorária em 15% sobre o valor da condenação. 24. Recurso adesivo da parte autora provido para condenar as rés ao pagamento de danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).