TRF2 0007009-97.2007.4.02.5101 00070099720074025101
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - EXECUÇÃO
EXTRAJUDICIAL - ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELO AGENTE FINANCEIRO - NÃO
PREJUDICIALIDADE DA AÇÃO REVISIONAL - REVISÃO DE CONTRATO DE MÚTUO
HIPOTECÁRIO - APLICABILIDADE DO CDC - INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA - VALIDADE
DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS - OBRIGATORIEDADE DA CONTRATAÇÃO DE SEGURO - SACRE
- NÃO COMPROVAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA DAS PRESTAÇÕES - INOCORRÊNCIA DE
ANATOCISMO - CORRETUDE DO PROCEDIMENTO DE ATUALIZAÇÃO E AMORTIZAÇÃO DA DÍVIDA
- LEGALIDADE DA COBRANÇA DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E DE RISCO DE CRÉDITO -
DECRETO-LEI 70/66 - VALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL - DESNECESSIDADE DE
EXPEDIÇÃO DE 3 AVISOS RECLAMANDO O PAGAMENTO DA DÍVIDA - ATRIBUIÇÃO LEGAL DO
LEILOEIRO PÚBLICO - DISPENSA DE ESCOLHA DO AGENTE FIDUCIÁRIO DE COMUM ACORDO
ENTRE CREDOR E DEVEDOR - AVERBAÇÃO DA DEMANDA NO REGISTRO DE IMÓVEIS - NÃO
CONFIGURAÇÃO DE DANOS MORAIS. I - A ultimação da execução extrajudicial do
imóvel, com sua adjudicação pelo agente financeiro, não prejudica a ação
revisional do financiamento, a qual, caso seja efetivamente constatada a
cobrança indevida dos encargos contratuais, expande seus efeitos para a
anulação do procedimento expropriatório. II - Afigura-se nula a sentença
que extinguiu o processo, sem resolução do mérito, com relação aos pedidos
de revisão do contrato de financiamento habitacional. III - No SACRE,
a amortização mensal do saldo devedor é muito mais significativa do que
na Tabela Price; pressupõe que a atualização das prestações do mútuo e
de seus acessórios permaneça atrelada aos mesmos índices de correção do
saldo devedor, o que, em tese, permite a manutenção do valor da prestação
em patamar suficiente para a amortização constante da dívida e conseqüente
redução do saldo devedor até a sua extinção. IV - A capitalização indevida
de juros no saldo devedor ocorre quando a prestação reduz-se a ponto de ser
insuficiente para o pagamento de juros contratuais que, mensalmente, vertem
do saldo devedor, ocorrência esta não verificada nos presentes autos. V -
O STF, no julgamento da ADIN 493-0, apenas decidiu pela impossibilidade de
imposição da TR como índice de indexação em substituição a outros índices
estipulados em contratos firmados anteriormente à Lei nº 8.177, de 01/03/91
(RE 175678-MG), hipótese completamente diversa da presente, em que o contrato
foi firmado com expressa previsão de utilização dos índices da poupança. VI
- O reajustamento do saldo devedor antes da amortização das prestações não
configura 1 afronta ao pactuado e às normas de ordem pública; caso o valor
atualizado da prestação fosse subtraído do saldo devedor antes que este
fosse corrigido, aconteceria a exclusão de parte da dívida do processo de
atualização, o que não condiz com as cláusulas contratuais e com a natureza
do contrato de mútuo feneratício. VII - Inexiste irregularidade na cobrança
das taxas de administração e de risco de crédito eis que a mesma encontra
amparo legal. VIII - A mera alegação de aplicabilidade do Código de Defesa
do Consumidor às instituições financeiras não presume a obrigatoriedade
da inversão do ônus da prova, eis que, da leitura do art. 6º, VIII, da
Lei nº 8.078/90, depreende-se que tal inversão não é decorrência imediata
da configuração de relação de consumo, dependendo, a critério do juiz,
de caracterização da verossimilhança da alegação e da hipossuficiência
do consumidor. IX - Não se observa irregularidades na imposição do seguro
habitacional pelo agente financeiro, eis que tal obrigatoriedade encontra
amparo no Decreto-lei nº 73/66, que regula as operações de seguros e resseguros
editadas pelo Sistema Nacional de Seguros. X - Inexistindo qualquer alegação
de ausência dos requisitos subjetivos e formais de validade do contrato de
mútuo hipotecário sob exame, limitando-se os apelantes a impugnarem o seu
objeto, não há como ser anulada a cláusula contratual que prevê o pagamento
de eventual saldo devedor pelo mutuário ao término do prazo contratado. XI -
O Egrégio Supremo Tribunal Federal já consagrou o entendimento no sentido de
que os arts. 9.º, 10 e 29 e ss. do Decreto-lei n.º 70/66 não afrontam normas
constitucionais, não havendo como prescindir, contudo, da observância das
formalidades inerentes àquele procedimento, em consonância com os princípios
do devido processo legal e do contraditório e da ampla defesa, positivados
no art. 5.º, LIV e LV da CR/88. XII - Não procede a alegação de nulidade do
procedimento quando o agente financeiro não teria expedido os 3 (três) avisos
de reclamação de pagamento da dívida aos Autores, eis que o § 3.º do art. 10 da
Resolução n.º 8/70 da Diretoria do extinto BNH institui a presunção de ciência
dos mutuários quando aqueles avisos tiverem sido expedidos no endereço do bem
imóvel hipotecado ou que constar nos registros da Ré; e os itens 4.1 e 4.4,
"e", ambos da Resolução n.º 58/67 do Conselho de Administração do extinto BNH,
permitem a expedição de 2 (dois) avisos e até mesmo de 1 (um) único aviso
para o mesmo fim aos devedores, caso o pagamento por estes realizado estiver
em atraso por período igual ou superior a 6 (seis) meses. XIII - O Leiloeiro
Público tem atribuição, legalmente conferida, para presidir o leilão advindo
da execução extrajudicial. XIV - O agente fiduciário fora selecionado para
promover a execução extrajudicial sub oculis em nome do Banco Nacional de
Habitação, dispensando-se, portanto, a exigência de que aquele seja escolhido
de comum acordo entre a mutuante/credora hipotecária e o mutuário/devedor
hipotecário. XV - Incabível o registro da ação no Registro de Imóveis, eis
que a hipótese dos presentes autos não se enquadra dentre os atos sujeitos a
registro no Registro de Imóveis enumerados no art. 167 da Lei nº 6.015/73. XVI
- Não se vislumbra qualquer conduta que se mostre apta a ensejar a reparação
por danos morais, eis que não restou caracterizada qualquer atuação ilícita da
empresa pública que implique na pretendida reparação. XVII - Recurso provido. 2
Ementa
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - EXECUÇÃO
EXTRAJUDICIAL - ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELO AGENTE FINANCEIRO - NÃO
PREJUDICIALIDADE DA AÇÃO REVISIONAL - REVISÃO DE CONTRATO DE MÚTUO
HIPOTECÁRIO - APLICABILIDADE DO CDC - INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA - VALIDADE
DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS - OBRIGATORIEDADE DA CONTRATAÇÃO DE SEGURO - SACRE
- NÃO COMPROVAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA DAS PRESTAÇÕES - INOCORRÊNCIA DE
ANATOCISMO - CORRETUDE DO PROCEDIMENTO DE ATUALIZAÇÃO E AMORTIZAÇÃO DA DÍVIDA
- LEGALIDADE DA COBRANÇA DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E DE RISCO DE CRÉDITO -
DECRETO-LEI 70/66 - VALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL - DESNECESSIDADE DE
EXPEDIÇÃO DE 3 AVISOS RECLAMANDO O PAGAMENTO DA DÍVIDA - ATRIBUIÇÃO LEGAL DO
LEILOEIRO PÚBLICO - DISPENSA DE ESCOLHA DO AGENTE FIDUCIÁRIO DE COMUM ACORDO
ENTRE CREDOR E DEVEDOR - AVERBAÇÃO DA DEMANDA NO REGISTRO DE IMÓVEIS - NÃO
CONFIGURAÇÃO DE DANOS MORAIS. I - A ultimação da execução extrajudicial do
imóvel, com sua adjudicação pelo agente financeiro, não prejudica a ação
revisional do financiamento, a qual, caso seja efetivamente constatada a
cobrança indevida dos encargos contratuais, expande seus efeitos para a
anulação do procedimento expropriatório. II - Afigura-se nula a sentença
que extinguiu o processo, sem resolução do mérito, com relação aos pedidos
de revisão do contrato de financiamento habitacional. III - No SACRE,
a amortização mensal do saldo devedor é muito mais significativa do que
na Tabela Price; pressupõe que a atualização das prestações do mútuo e
de seus acessórios permaneça atrelada aos mesmos índices de correção do
saldo devedor, o que, em tese, permite a manutenção do valor da prestação
em patamar suficiente para a amortização constante da dívida e conseqüente
redução do saldo devedor até a sua extinção. IV - A capitalização indevida
de juros no saldo devedor ocorre quando a prestação reduz-se a ponto de ser
insuficiente para o pagamento de juros contratuais que, mensalmente, vertem
do saldo devedor, ocorrência esta não verificada nos presentes autos. V -
O STF, no julgamento da ADIN 493-0, apenas decidiu pela impossibilidade de
imposição da TR como índice de indexação em substituição a outros índices
estipulados em contratos firmados anteriormente à Lei nº 8.177, de 01/03/91
(RE 175678-MG), hipótese completamente diversa da presente, em que o contrato
foi firmado com expressa previsão de utilização dos índices da poupança. VI
- O reajustamento do saldo devedor antes da amortização das prestações não
configura 1 afronta ao pactuado e às normas de ordem pública; caso o valor
atualizado da prestação fosse subtraído do saldo devedor antes que este
fosse corrigido, aconteceria a exclusão de parte da dívida do processo de
atualização, o que não condiz com as cláusulas contratuais e com a natureza
do contrato de mútuo feneratício. VII - Inexiste irregularidade na cobrança
das taxas de administração e de risco de crédito eis que a mesma encontra
amparo legal. VIII - A mera alegação de aplicabilidade do Código de Defesa
do Consumidor às instituições financeiras não presume a obrigatoriedade
da inversão do ônus da prova, eis que, da leitura do art. 6º, VIII, da
Lei nº 8.078/90, depreende-se que tal inversão não é decorrência imediata
da configuração de relação de consumo, dependendo, a critério do juiz,
de caracterização da verossimilhança da alegação e da hipossuficiência
do consumidor. IX - Não se observa irregularidades na imposição do seguro
habitacional pelo agente financeiro, eis que tal obrigatoriedade encontra
amparo no Decreto-lei nº 73/66, que regula as operações de seguros e resseguros
editadas pelo Sistema Nacional de Seguros. X - Inexistindo qualquer alegação
de ausência dos requisitos subjetivos e formais de validade do contrato de
mútuo hipotecário sob exame, limitando-se os apelantes a impugnarem o seu
objeto, não há como ser anulada a cláusula contratual que prevê o pagamento
de eventual saldo devedor pelo mutuário ao término do prazo contratado. XI -
O Egrégio Supremo Tribunal Federal já consagrou o entendimento no sentido de
que os arts. 9.º, 10 e 29 e ss. do Decreto-lei n.º 70/66 não afrontam normas
constitucionais, não havendo como prescindir, contudo, da observância das
formalidades inerentes àquele procedimento, em consonância com os princípios
do devido processo legal e do contraditório e da ampla defesa, positivados
no art. 5.º, LIV e LV da CR/88. XII - Não procede a alegação de nulidade do
procedimento quando o agente financeiro não teria expedido os 3 (três) avisos
de reclamação de pagamento da dívida aos Autores, eis que o § 3.º do art. 10 da
Resolução n.º 8/70 da Diretoria do extinto BNH institui a presunção de ciência
dos mutuários quando aqueles avisos tiverem sido expedidos no endereço do bem
imóvel hipotecado ou que constar nos registros da Ré; e os itens 4.1 e 4.4,
"e", ambos da Resolução n.º 58/67 do Conselho de Administração do extinto BNH,
permitem a expedição de 2 (dois) avisos e até mesmo de 1 (um) único aviso
para o mesmo fim aos devedores, caso o pagamento por estes realizado estiver
em atraso por período igual ou superior a 6 (seis) meses. XIII - O Leiloeiro
Público tem atribuição, legalmente conferida, para presidir o leilão advindo
da execução extrajudicial. XIV - O agente fiduciário fora selecionado para
promover a execução extrajudicial sub oculis em nome do Banco Nacional de
Habitação, dispensando-se, portanto, a exigência de que aquele seja escolhido
de comum acordo entre a mutuante/credora hipotecária e o mutuário/devedor
hipotecário. XV - Incabível o registro da ação no Registro de Imóveis, eis
que a hipótese dos presentes autos não se enquadra dentre os atos sujeitos a
registro no Registro de Imóveis enumerados no art. 167 da Lei nº 6.015/73. XVI
- Não se vislumbra qualquer conduta que se mostre apta a ensejar a reparação
por danos morais, eis que não restou caracterizada qualquer atuação ilícita da
empresa pública que implique na pretendida reparação. XVII - Recurso provido. 2
Data do Julgamento
:
15/12/2016
Data da Publicação
:
24/01/2017
Classe/Assunto
:
AC - Apelação - Recursos - Processo Cível e do Trabalho
Órgão Julgador
:
7ª TURMA ESPECIALIZADA
Relator(a)
:
SERGIO SCHWAITZER
Comarca
:
TRIBUNAL - SEGUNDA REGIÃO
Tipo
:
Acórdão
Relator para
acórdão
:
SERGIO SCHWAITZER
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