PROCESSO CIVIL E CIVIL. SFH. PROVA PERICIAL. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. INADIMPLEMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL E INOBSERVÂNCIA ÀS NORMAS DO DL 70/66. REVISÃO CONTRATUAL. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. De início, observo ser prescindível a realização de prova pericial para demonstração da suposta abusividade na cobrança do encargo mensal e dos juros, porquanto da planilha de evolução de financiamento é possível aferir uma redução dos valores pagos a título de prestação, juros remuneratórios e do saldo devedor, restando, assim, afastada a alegação de que os aumentos promovidos pela ré são desproporcionais. 2. Analisados os autos, verifica-se que o mutuário firmou com a ré, em 06/10/2000, "contrato por instrumento particular de compra e venda de unidade isolada e mútuo com obrigações e hipoteca - carta de crédito individual - FGTS, com utilização do FGTS do(s) comprador (es)". Nesta ação, a parte autora questiona as obrigações decorrentes do empréstimo contraído da Caixa Econômica Federal para aquisição de unidade habitacional. Entre as cláusulas estabelecidas no respectivo contrato estão a que diz respeito à amortização do saldo devedor (SACRE), à taxa de juros (6%a.a.) e ao prazo devolução do valor emprestado (240 prestações mensais). 3. Constatada a inadimplência do mutuário, a partir da prestação vencia em 04/2002, o agente financeiro promoveu a execução extrajudicial de dívida, nos moldes do Decreto-Lei n. 70/66. 4. No presente caso, verifica-se que a ré não logrou êxito em demostrar a intimação do mutuário para purgar a mora, de modo que o procedimento executivo por ela levado a efeito padece de irregularidade, e, por consequência, deve ter sua nulidade reconhecida. 5. A revisão das prestações com base no Plano de Comprometimento de renda não merece acolhimento, pois à época da celebração do contrato, em 06 de outubro de 2000, não mais estava em vigor a Lei n. 8.692/1993, que instituiu referido Plano. De fato, no caso em análise, tem-se que as partes elegeram o SACRE, sistema de amortização do débito que encontra amparo legal nos artigos 5º e 6º da Lei nº 4.380/64 e não onera o mutuário, até porque mantém as prestações mensais iniciais em patamar estável, passando a reduzi-las ao longo do contrato. 6. A apuração do reajuste das mensalidades ocorre anualmente, durante os dois primeiros anos do contrato. A partir do terceiro ano, o recálculo pode ocorrer a cada três meses, mas sempre com a finalidade de redução das prestações, sendo que, no final do contrato, não haverá resíduos a serem pagos pelo mutuário. Esse tipo de amortização não acarreta incorporação de juros ao saldo devedor, já que os juros são pagos mensalmente, juntamente com as prestações, não havendo qualquer possibilidade de ocorrer anatocismo. 7. Note-se que a manutenção de uma prestação constante, composta de parcela de amortização crescente do débito e parcela de juros decrescente permite ao mutuário saber, antecipadamente, o valor de suas prestações futuras. Por outro lado, considerando que tais parcelas mensais são compostas de parte de amortização da dívida e de parte de juros, não se pode falar em cumulação de juros (pois estão sendo pagos mensalmente), do que resulta que as prestações, ao final, acabam quitando o capital emprestado e os juros, mantendo, ao longo do contrato, o equilíbrio financeiro inicial do contrato. Na verdade, de todas as opções oferecidas no mercado, a opção pelo SAC tem se revelado a mais vantajosa para o mutuário, porque as prestações mensais, de início, tendem a se manter próximas da estabilidade e no decorrer do financiamento seus valores tendem a decrescer. Muito embora o mutuário comece a pagar o mútuo com prestações mais altas, se comparado com a Tabela Price, é beneficiado com a amortização imediata do valor emprestado, porque reduz ao mesmo tempo a parcela de juros e o saldo devedor do financiamento. A atualização das parcelas e de seus acessórios fica atrelada, o tempo todo, aos mesmos índices de correção monetária do saldo devedor, o que vai acarretar a permanência do valor da prestação em montante suficiente para a amortização constante do débito, com a consequente diminuição do saldo devedor, até a sua extinção, ao final do contrato. Note-se que o contrato não prevê comprometimento da renda do mutuário, não se podendo impor tal restrição ao agente financeiro, ou seja, é inaplicável a equivalência salarial como limite dos reajustas das prestações mensais do mútuo. 8. Os juros remuneratórios, que têm por fim remunerar o capital emprestado pelo mutuante, não se confundem com os de mora, pois a incidência deste apenas ocorrer no caso de mora do mutuário, não se revestindo de abusividade, portanto, a cobrança simultânea dos dois, pois, como dito, possuem natureza diversa. Ademais, a incidência dos juros moratórios no percentual de 0,033% (trinta e três milésimos por cento) ao dia para a hipótese de inadimplência não se mostra desproporcional ao valor da prestação. 9. Quanto à taxa de administração, a pretensão de exclusão correspondente não procede, por tratar-se de cobrança com fundamento na Lei n. 8.692/93, a qual autoriza a cobrança de encargos financeiros (representados pelo juro e pela taxa de administração e de risco) até o limite de 12% ao ano. Ademais, essa cobrança, também prevista no subitem da Resolução do Conselho de Administração do BNH (RC n. 36/74), foi livremente pactuada. Assim, não há nenhuma ilegalidade na cobrança da taxa de administração, pois, somadas à taxa de juro, não ultrapassam o percentual de 12% ao ano, conforme o autoriza o artigo 25 da Lei n. 8.692/93. 10. No que diz respeito à contratação do seguro habitacional imposto pelo agente financeiro, quando da contratação do mútuo, está prevista no Decreto-lei 73 de 21 de novembro de 1966, que rege as operações de seguros e resseguros, contratadas com a observância do Sistema Nacional de seguros. É certo que a lei não prevê a obrigatoriedade de que o contrato de seguro seja assinado com a mesma instituição financeira que é parte no contrato de mútuo. Para que se considere abusiva a contratação do seguro juntamente à contratação do mútuo, no entanto, o valor cobrado a título de seguro deve ser consideravelmente superior às taxas praticadas por outras seguradoras em operação similar. A alegação de venda casada só se sustenta nessas condições, ou se o autor pretender exercer a faculdade de contratar o seguro junto à instituição de sua preferência, o que não requereu no caso em tela. 11. O seguro visa garantir a cobertura de possíveis eventos imprevisíveis e danosos ao mútuo firmado entre as partes, sendo que todos os bens dados em garantia de empréstimos ou de mútuos de instituições financeiras públicas devem estar acobertados por seguro (artigo 20, letras d e f, do Decreto-lei nº 73/66). Assim, a mera arguição de ilegalidade na cobrança do seguro habitacional ou de seu reajuste não pode acarretar a revisão do contrato, considerando que não se provou que o valor do prêmio é abusivo, em comparação com os preços praticados no mercado, e foi reajustado de forma legal. Na verdade, o prêmio de seguro e seu reajuste têm previsão legal e são regulados e fiscalizados pela Superintendência de seguros Privados/SUSEP, não tendo restado demonstrado que seu valor ou sua atualização estão em desconformidade com as taxas usualmente praticadas por outras seguradoras em operações como a dos autos. 12. A pretensão do mutuário de ver amortizado o saldo devedor, pela prestação, antes da correção vai de encontro ao sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça, que determina o prévio reajuste e posterior amortização da dívida. "Súmula 450 Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação." 13. A multa convencional inserta na cláusula vigésima nona não se confunde com a prevista no artigo 52, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, pois esta é devida para a hipótese de inadimplemento de obrigações no seu termo, não podendo seu percentual ser superior a 2% (dois por cento) do valor da prestação, enquanto aquela provém da execução da dívida, quer judicial, quer extrajudicial, de modo que a previsão contratual do seu percentual em 10% (dez por cento) não ofende aquele diploma. 14. A questão relativa à exigência de pagamento dos honorários advocatícios pelo mutuário ao agente fiduciário para a hipótese de execução da dívida não foi objeto do pedido, motivo pelo qual não conheço da apelação no que se refere a esse ponto. 15. Quanto ao ônus de sucumbência, verifica-se que ambas as partes decaíram em parcelas significativas de suas pretensões, motivo matenho tal como fixada na sentença. 16. Recursos parcialmente providos.