CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. REVISÃO. 1. Apelações interpostas pelos mutuários e pela CEF contra sentença proferida nos autos de ação ordinária de revisão de contrato de mútuo habitacional, firmado no âmbito do SFH. 2. O SFH foi criado com vistas a estimular a construção de habitações de interesse social e a possibilitar a aquisição da casa própria pelas classes da população que percebiam menor renda e que, portanto, não tinham condições de recorrer à iniciativa privada. 3. O SFH foi fundado no direito à moradia, agasalhado esse pela Constituição Federal como direito social, necessidade premente do trabalhador. Trata-se de reconhecer a habitação como direito inerente à condição humana, habitação como refúgio e como permissivo da inserção do indivíduo no convívio social. Consoante se apreende da evolução normativa da matéria, ao SFH se confere conotação nitidamente social (decorrente de sua finalidade), sendo a ele inerente o equilíbrio que deve permear a relação entre a renda do mutuário e as prestações do financiamento. 4. O princípio do pacta sunt servanda deve ser interpretado de forma harmônica com as outras normas jurídicas que integram o ordenamento, impondo-se o seu sopeso, inclusive e especialmente, diante do escopo do negócio jurídico ajustado. 5. Determinada na sentença a revisão das prestações mensais do mútuo, segundo a evolução salarial do mutuário paradigma, de acordo com a regra do contrato. A CEF se insurge, dizendo que cumpriu o PES e que a eventual não observância da progressão salarial teria decorrido de inércia dos mutuários. Tendo, a perícia oficial, concluído pela discrepância entre os índices de correção aplicados pela CEF, no reajuste das prestações mensais, e os correspondentes à evolução salarial do mutuário paradigma, em desrespeito ao contrato, é de se manter a sentença, com a procedência do pedido de revisão das prestações segundo o plano de equivalência salarial. 6. Na sentença, não se acolheu a alegação de que, na transição do cruzeiro para a URV, teria havido reajuste das prestações, não condizente com a evolução salarial do mutuário paradigma, à medida que ele não teria tido aumento salarial. Os mutuários insistem na tese. Segundo o STJ, "a aplicação da URV [...] não significou reajuste de prestação, mas critério de transição para que fosse efetuada a correção para o real" (Terceira Turma, RESP 645126/PE, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. em 03.04.2007), bem como "a incidência da URV nas prestações do contrato não rendem ensejo a ilegalidade, porquanto, na época em que vigente, era quase que uma moeda de curso forçado, funcionando como indexador geral da economia, inclusive dos salários, sendo certo, nesse contexto, que a sua aplicação, antes de causar prejuízos, mantém, na verdade, o equilíbrio entre as parcelas do mútuo e a renda, escopo maior do PES" (Quarta Turma, RESP 576638/RS, Rel. Min. Fernando Gonçalves, j. em 03.05.2005). O fato, entretanto, é que, de acordo com a declaração do sindicato - documento não contraditado pela parte ré -, no período de março a junho de 1994, não houve aumento salarial da categoria profissional, de modo que não se pode admitir o reajustamento das prestações nesse período. "Como se sabe, nos meses de março, abril, maio e junho de 1994, após a conversão, a atualização diária da URV - Unidade Real de Valor - representou tão-só a correção da moeda, não significando ganho real no salário do empregado, em face do que, descabido se afigura a majoração das prestações em tal período" (TRF5, Segunda Turma, AC 352891/PE, Rel. Des. Federal Petrucio Ferreira, j. em 03.10.2006). "Aos mutuários cujo reajuste da prestação, em cruzeiros reais, eventualmente for superior ao aumento salarial efetivamente percebido, permanece facultada a solicitação de revisão da prestação, na forma da legislação vigente" (art. 4o, da Resolução BACEN nº 2.059, de 23.03.94). Pela procedência desse pedido, com reforma da sentença. 7. Os mutuários entendem que a cobrança da CES seria ilegal. A sentença entendeu que não, devendo ser cobrada. O perito disse que a CEF não estaria cobrando o CES, mas, na planilha juntada pela própria instituição financeira, consta o percentual de CES que está sendo aplicado. O CES - Coeficiente de Equiparação Salarial, instituído pela Resolução nº 36/69, do extinto BNH, e referido no art. 8o, da Lei nº 8.692/93, não deve ter a sua aplicação mantida, in casu, por não estar expressamente previsto no contrato. Precedente do STJ: "Não havendo previsão contratual não há como determinar aplicação do CES - Coeficiente de Equiparação Salarial, presente a circunstância de ser o contrato anterior à lei que o criou" (Terceira Turma, RESP 703907/SP, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. em 15.08.2006). Pela procedência do pedido de exclusão da CES, com reforma da sentença. 8. Os mutuários pediram a revisão do montante cobrado a título de seguros, porque calculados sobre as prestações mensais aumentadas incorretamente e em vista da alteração unilateral dos percentuais. O Juízo a quo não acatou o pedido, porquanto não demonstrado o descompasso com o praticado no mercado. Os mutuários insistem no pedido. Consoante esclarecido na perícia, o percentual de seguro manteve-se inalterado ao longo da execução do contrato, de modo que a variação dos valores cobrados a esse título se deveu exclusivamente ao reajuste das prestações, correção que reverbera para o acessório. Infundada é, pois, a alegação de alteração unilateral do índice pelo agente financiador. Manutenção da sentença. 9. Propugnaram, os mutuários, pela devolução dos valores atinentes ao pagamento do FUNDHAB - Fundo de Assistência Habitacional. Não foi deferido em Primeiro Grau. Nos termos da redação conferida pelo Decreto-Lei nº 2.240, de 31.01.1985, constituem recursos do FUNDHAB "as contribuições ao FUNDHAB, a partir do mês de fevereiro de 1984, dos vendedores, pessoas físicas ou jurídicas, de imóveis objeto de financiamento concedido por sua Carteira de Habitação a mutuário final" (inciso II, do art. 7o, do Decreto-Lei nº 2.164/84). Por conseguinte, trata-se de parcela cujo ônus não pode ser imputado ao devedor (mutuário), mas sim ao vendedor (construtora), do que decorre a ilegalidade da cláusula contratual em sentido inverso. In casu, o parágrafo único, da cláusula 23ª impõe, corretamente, a obrigação aos vendedores e não aos mutuários. Não tendo, os mutuários, comprovado que pagaram o relativo ao FUNDHAB, não há como determinar qualquer restituição. Manutenção da sentença. 10. Os mutuários pediram a revisão do saldo devedor pelos percentuais de atualização das cadernetas de poupança, mas substituindo-se a TR pelo INPC. O Juízo a quo observou que a regra contratual já era no sentido de correção do saldo devedor pelos índices de reajustamento das contas de poupança, mas negou a alteração pleiteada, porquanto desfavorável aos mutuários. 11. Tem-se verificado os efeitos resultantes da previsão de distintas formas de correção das prestações mensais e do saldo devedor, de modo que, enquanto a evolução das prestações é contida, em muitos contratos, pela regra da equivalência salarial, o saldo devedor alcança patamares acerbos por ser guiado pelos índices de reajustamento das cadernetas de poupança. É patente que a garantia contratual da equivalência salarial não se realiza - restando a correspondente previsão normativa esvaziada - quando, a despeito de a correção das prestações se verificar pela variação salarial, o saldo devedor avança por critérios financeiros díspares e de acentuada oscilação, sobretudo em condições inflacionárias. É público e notório que há grande diferença em relação aos percentuais de reajuste dos saldos devedores de empréstimos pelos índices das cadernetas de poupança e os reajustes de remuneração dos mutuários empregados. Cotejando-se qualquer índice financeiro com os reajustes salariais (quando ocorrentes) nos últimos anos, ver-se-á gritante disparidade. Até mesmo o modesto índice da caderneta de poupança torna-se elevado quando cotejado com os reajustes salariais. A unificação dos indexadores que corrigem as prestações e o saldo devedor permitiria uma evolução do débito de forma mais consentânea com a situação fática vivenciada pelos mutuários, fazendo desaparecer ou amenizar a figura do resíduo. Essa uniformização apenas poderia se verificar com a prevalência da equivalência salarial, por ser o critério mais conforme com o escopo desse verdadeiro programa social. 12. A questão relativa à incidência da TR para fins de correção do saldo devedor dos contratos de mútuo habitacional encontra-se já, de certo modo - pelo menos no respeitante aos contratos celebrados anteriormente à Lei nº 8.177, de 01.03.1991, ou, a dizer, anteriores à Medida Provisória nº 294, de 31.01.1991, e sem cláusula de correção pelos índices praticados quanto à poupança -, pacificada em face da decisão do Supremo Tribunal Federal, nos autos da ADIN 493-0/DF (j. em 25.06.1992, publ. em DJ de 04.09.1992, Rel. Min. Moreira Alves). Entretanto, mais além, a aplicabilidade ou não da TR, para os escopos pretendidos pela instituição financeira, não resulta simplesmente do fato de o contrato ter sido celebrado depois ou antes da MP nº 294/1991, convertida na Lei nº 8.177/1991. A não incidência do referido índice - e, por conseguinte, a necessidade de sua substituição por outro critério -, destinado à correção do saldo devedor, se justifica diante da natureza de que se reveste a TR, feição que restou devidamente delineada pelo Pretório Excelso, quando da apreciação da mencionada ação direta de inconstitucionalidade. Daí a condição paradigmática desse precedente, inclusive quando se está diante de contratação procedida após a edição da Lei nº 8.177/1991 ou da medida provisória que lhe serviu de molde. Cuida-se, a TR, de índice de remuneração de capital e não de fator de correção monetária, não refletindo a variação do poder aquisitivo da moeda. Não se olvide, ademais, que a TR não se mostra compatível com a sistemática dos contratos de mútuo habitacional inseridos no contexto do SFH, a teor da regra mater representada pela Lei nº 4.380/64. 13. Entretanto, não tendo, os autores, pedido o reajustamento do saldo devedor pela regra da equivalência salarial, mas, para tal fim, a substituição da TR pelo INPC, é menos prejudicial aos mutuários, consideradas as variações acumuladas da TR e do INPC, a persistência da TR, pelo que deve ser mantida a sentença, com a observância, para efeito de correção do saldo devedor, da cláusula contratual que determina a aplicação dos índices de atualização das cadernetas de poupança. 14. Os mutuários postularam a substituição do Sistema de Amortização Misto (SAM) pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), o que não é viável, não apenas porque o primeiro foi o ajustado livremente (não se alegando corrupção da vontade), mas também porque essa modificação implicaria na necessidade de o mutuário pagar à CEF a diferença, devidamente corrigida, em relação às prestações inicialmente adimplidas, tendo em conta que, no SAC, as amortizações periódicas são todas iguais ou constantes, o que implica em que as prestações iniciais do SAC são maiores. Mantida a sentença nessa parte. 15. Os mutuários se insurgiram contra a ocorrência de anatocismo, o que foi reconhecido pelo Julgador de Primeiro Grau, ao estabelecer sistemática impeditiva de contagem de juros sobre juros, com a abertura de contas separadas. "A jurisprudência dos tribunais pátrios vem firmando o entendimento de que há capitalização dos juros na forma utilizada pela Tabela Price para amortização das prestações. 'A capitalização dos juros é proibida (Súmula 121/STJ), somente aceitável quando expressamente permitida em lei (Súmula 93/STJ), o que não acontece no SFH'. Precedente do STJ" (AC nº 400982/CE, Rel. Desembargador Federal Francisco Wildo, j. em 14.12.2006, unânime). Manutenção da sentença. 16. Os mutuários postularam que a amortização do saldo devedor se efetivasse antes da sua correção, o que não restou acatado pelo Magistrado a quo. Os mutuários recorreram. Sobre a sistemática de amortização/reajuste do saldo devedor, não pode ser acolhido o pedido autoral para que a amortização do saldo devedor se faça antes da sua correção monetária. O devedor recebe o valor concernente ao mútuo antes de realizar qualquer pagamento, o que somente ocorre 30 (trinta) dias após a assinatura do contrato, de modo que não há como se garantir o abatimento do saldo devedor sem que o mesmo tenha qualquer correção monetária, sob pena de se criar benefício desproporcional às obrigações das partes na avença. Interpretação do art. 18, da Lei nº 8.177/91, do art. 1o, do Decreto-Lei nº 19/66 e dos arts. 5o e 6o, da Lei nº 4.830/64. Sentença mantida. 17. Os mutuários pediram o expurgo dos juros efetivos, mantendo-se apenas os nominais. O Juízo a quo limitou os juros a 8% em sua expressão nominal. A CEF disse que já praticaria juros nominais de 8,6% e que os juros efetivos seriam meramente informativos, mas não discutiu os fundamentos da sentença guerreada, que partiu da necessidade de redução dos juros praticados em vista dos aplicáveis pela própria CEF em novo programa de financiamento e dada a margem de lucro. Mantida a sentença. 18. Não há que se falar em repetição de quantias pagas a maior, se não houve a extinção do contrato de mútuo, devendo, eventuais créditos do mutuário, serem destinados à amortização do que ainda for devido. 19. Segundo entendimento cristalizado pelo STF, não é inconstitucional o Decreto-Lei nº 70/66 (AIAgR 509379/PR, Rel. Min. Carlos Velloso, p. em DJ de 04.11.2005). 20. Honorários advocatícios corretamente definidos em função da sucumbência recíproca. 21. Apelação da CEF a que se nega provimento. 22. Apelação dos mutuários parcialmente provida. (PROCESSO: 200183000004850, AC409662/PE, DESEMBARGADORA FEDERAL JOANA CAROLINA LINS PEREIRA (CONVOCADA), Primeira Turma, JULGAMENTO: 30/08/2007, PUBLICAÇÃO: DJ 31/10/2007 - Página 897)