CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. REVISÃO. 1. Apelações interpostas pelos mutuários e pela CEF/EMGEA contra sentença de parcial procedência do pedido proferida nos autos de ação ordinária de revisão de contrato de mútuo habitacional, firmado no âmbito do SFH. 2. Sobre a legitimidade passiva ad causam da CEF/EMGEA: "1. A CEF é instituição financeira que sucedeu o BNH em direitos e obrigações, sendo a administração operacional do SFH atribuída a essa empresa pública, legitimada nos processos em andamento, mesmo com a transferência das operações de crédito imobiliário e seus acessórios à EMGEA./2. A EMGEA deve compor o pólo passivo da demanda, na condição de litisconsorte, em face da cessão dos créditos hipotecários relativos ao contrato sob exame" (TRF5, Primeira Turma, AC 402156/PB, Rel. Des. Federal Francisco Wildo, j. em 01.02.2007). Preliminar de ilegitimidade passiva da CEF não acolhida. 3. O SFH foi criado com vistas a estimular a construção de habitações de interesse social e a possibilitar a aquisição da casa própria pelas classes da população que percebiam menor renda e que, portanto, não tinham condições de recorrer à iniciativa privada. 4. O SFH foi fundado no direito à moradia, agasalhado esse pela Constituição Federal como direito social, necessidade premente do trabalhador. Trata-se de reconhecer a habitação como direito inerente à condição humana, habitação como refúgio e como permissivo da inserção do indivíduo no convívio social. Consoante se apreende da evolução normativa da matéria, ao SFH se confere conotação nitidamente social (decorrente de sua finalidade), sendo a ele inerente o equilíbrio que deve permear a relação entre a renda do mutuário e as prestações do financiamento. 5. O princípio do pacta sunt servanda deve ser interpretado de forma harmônica com as outras normas jurídicas que integram o ordenamento, impondo-se o seu sopeso, inclusive e especialmente, diante do escopo do negócio jurídico ajustado. 6. "Consoante entendimento jurisprudencial é aplicável o CDC aos contratos de mútuo hipotecário pelo SFH" (STJ, Quarta Turma, RESP 838372/RS, Rel. Min. Fernando Gonçalves, j. em 06.12.2007). 7. A sentença determinou que os reajustes das prestações de mútuo, deveriam seguir os aumentos obtidos pela categoria profissional do mutuário paradigma. A CEF/EMGEA assevera que está cumprindo o PES/CP. Conforme se depreende dos autos, o mutuário paradigma se enquadra na categoria profissional de trabalhador da área de radiodifusão. Foram juntadas, aos autos, a declaração do respectivo sindicato e a planilha de evolução do financiamento. Entretanto, segundo o perito, a declaração do sindicato omitiu percentuais de adiantamento concedidos à categoria profissional do mutuário, não tendo esse manifestado qualquer insurgência quanto a tal conclusão. Assim, não restou demonstrado que a CEF/EMGEA estaria descumprindo a política de reajuste adotada no contrato, reajustando as prestações em descompasso com o PES/CP. Apelação da CEF provida nesse ponto. 8. Os mutuários pretendem a substituição da Tabela Price pelo Sistema de Amortização Constante, o que não foi autorizado na sentença. Não é viável a modificação pretendida, não apenas porque a sistemática Price foi ajustada livremente (não se alegando corrupção da vontade), mas também porque essa alteração implicaria na necessidade de o mutuário pagar à CEF/EMGEA a diferença, devidamente corrigida, em relação às prestações inicialmente adimplidas, tendo em conta que, no SAC, as amortizações periódicas são todas iguais ou constantes, o que implica em que as prestações iniciais do SAC são maiores. Apelação dos mutuários não deve ser provida nesse aspecto. 9. A sentença entendeu pela inexistência de anatocismo, calcada nas informações da perícia técnica. Os mutuários insistem na ocorrência de anatocismo no contrato pactuado. Caracterizada, in casu, a injurídica incidência de juros sobre juros, não pela amortização negativa (que inexiste), mas pelo fato de que as prestações vencidas, não pagas, serão incorporadas ao saldo devedor, para nova incidência de juros, quando já são constituídas de uma parte de juros e outra de amortização. "A jurisprudência dos tribunais pátrios vem firmando o entendimento de que há capitalização dos juros na forma utilizada pela Tabela Price para amortização das prestações. 'A capitalização dos juros é proibida (Súmula 121/STJ), somente aceitável quando expressamente permitida em lei (Súmula 93/STJ), o que não acontece no SFH'. Precedente do STJ" (TRF5, Primeira Turma, AC nº 400982/CE, Rel. Des. Federal Francisco Wildo, j. em 14.12.2006). A parcela de juros de prestações não pagas deve ser computada em separado do principal, para evitar, sobre ela, novo cômputo de juros. Apelação dos mutuários provida nessa parte. 10. Os mutuários pediram a modificação da sistemática de amortização/reajuste do saldo devedor. "A fórmula, segundo a qual corrige-se o saldo devedor majorando-o, para, após avultá-lo, deduzir a prestação devidamente quitada pelo mutuário, apresenta-se imprópria por não permitir zerar o saldo devedor e por transgredir ao escopo perseguido pelo Sistema Financeiro de Habitação, sob cuja égide se acha o contrato em tela. A operação razoável deve ser expressa inicialmente abatendo-se a prestação quitada, para depois corrigir o saldo devedor, conforme art. 6º, c, da lei 4380/64" (TRF5, Primeira Turma, AC 402054/PE, Rel. Des. Federal Francisco Wildo, j. em 01.03.2007, por maioria). Vencido neste ponto o Relator. 11. A sentença entendeu que não houve variação na proporção inicial entre o valor do seguro e o da prestação, a justificar correção. Insistem os mutuários na inconstância do percentual do valor do seguro durante a evolução do contrato. In casu, a perícia judicial demonstrou que não houve variação no percentual na relação seguro/prestação, durante a evolução do contrato, não havendo descumprimento por parte do agente financeiro. Ademais, "o valor cobrado a título de seguro habitacional não pode ser comparado com valores cobrados com outros seguros oferecidos pelo mercado, já que o seguro que integra o presente contrato é previsto em Lei e obrigatório, além de possuir coberturas específicas para os contratos de SFH" (TRF5, Quarta Turma, AC nº 376133/PE, Rel. Desembargador Federal Marcelo Navarro, j. em 27.02.2007), bem como "as regras que disciplinam o Sistema Financeiro da Habitação exigem o pagamento de seguro sob determinadas condições, adotando-se um contrato-padrão. Não fica ao livre critério do Agente Financeiro exigir ou não o aludido pagamento. A parte firmou, livremente, o mútuo, não demonstrando que tenha havido qualquer vício de vontade" (TRF5, Primeira Turma, AC 403692/PE, Rel. Des. Federal Francisco Wildo, j. em 22.03.2007). Apelação dos mutuários não provida nessa parte. 12. A sentença entendeu ser legítima a cobrança do CES. Os mutuários insistem na irregularidade da sua cobrança. O CES - Coeficiente de Equiparação Salarial, instituído pela Resolução nº 36/69, do extinto BNH, e referido no art. 8o, da Lei nº 8.692/93, não deve ter a sua aplicação mantida, in casu, por não estar expressamente previsto no contrato. Precedente do STJ: "Não havendo previsão contratual não há como determinar aplicação do CES - Coeficiente de Equiparação Salarial, presente a circunstância de ser o contrato anterior à lei que o criou" (Terceira Turma, RESP 703907/SP, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. em 15.08.2006). Apelação dos mutuários a que se dá provimento, em relação a esse ponto. 13. O Juízo a quo determinou a limitação da taxa dos juros no percentual de 10%, contra o que se insurge a CEF. A definição dos juros no contrato em tela segue a cláusula 40a, que, de forma bem específica, se comparada à de outros contratos de mútuo habitacional, define que "os juros nominais mensais [...] terão aumentos progressivos assim determinados: 1o ano - 0%; 2º ano - 0,50%; 3º ano - 1,00%; e no 4º ano - 1,50% que é o percentual máximo de juros cobrados na vigência desse contrato". A Lei 4.380/64 estabeleceu, para os juros, o limite de 10%, vigorante, quanto a esse limite, até o advento da Lei nº 8.692/93, que, em seu art. 25, estabeleceu o teto de 12% (o contrato é de 01.04.88), devendo, pois, os percentuais previstos no contrato a esse título serem reduzidos em observância ao limite legal, como determinado na sentença. Apelação da CEF/EMGEA não provida nesse ponto. 14. A sentença entendeu correto o procedimento da CEF na aplicação do IPC, do mês de março/90, no reajuste do saldo devedor dos contratos de financiamento da casa própria. Os mutuários pugnam pelo afastamento do IPC. "Está pacificado pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, em definitivo, por maioria absoluta, o entendimento de que o índice aplicável ao reajuste do saldo devedor dos contratos de financiamento habitacional, relativamente ao mês de março de 1990, é de 84,32%, consoante variação do IPC" (STJ, Corte Especial, AgRg nos EREsp 684466/DF, Rel. Min. Fernando Gonçalves, j. em 15.08.2007). Apelação dos mutuários não provida nessa parte. 15. Propugnaram, os mutuários, pela devolução dos valores atinentes ao pagamento do FUNDHAB - Fundo de Assistência Habitacional. A sentença indeferiu o pedido, ante a falta de comprovação de pagamento pelos mutuários. Nos termos da redação conferida pelo Decreto-Lei nº 2.240, de 31.01.1985, constituem recursos do FUNDHAB "as contribuições ao FUNDHAB, a partir do mês de fevereiro de 1984, dos vendedores, pessoas físicas ou jurídicas, de imóveis objeto de financiamento concedido por sua Carteira de Habitação a mutuário final" (inciso II, do art. 7o, do Decreto-Lei nº 2.164/84). Por conseguinte, trata-se de parcela cujo ônus não pode ser imputado ao devedor (mutuário), mas sim ao vendedor (construtora), do que decorre a ilegalidade da cláusula contratual em sentido inverso. In casu, não constando na planilha do financiamento, o ônus imputado ao mutuário a título de FUNDHAB, não há que se falar em restituição pela instituição financeira do montante correspondente a esse título. Apelação dos mutuários não provida, quanto a esse ponto. 16. Os mutuários afirmaram o caráter abusivo da multa constante do contrato em 10% porque em descompasso com o CDC, requerendo um percentual não superior a 2%, o que não foi acatado pelo Juízo a quo. Segundo posição pacificada pelo STJ, "a redução da multa moratória de 10% para 2%, tal como definida na Lei nº 9.298/96, que modificou o CDC, aplica-se apenas aos contratos celebrados após a sua vigência" (STJ, 3T, AgRg no RESP 650849/MT, Rel. Min. Denise Arruda, p. em DJ de 09.10.2006). Não é o caso dos autos, pois o contrato foi celebrado em 01.04.1988. Apelação dos mutuários não provida nesse ponto. 17. Considerando que o FCVS - Fundo de Compensações de Variações Salariais é um percentual cobrado sobre a prestação do financiamento, que se destina a liquidar o saldo devedor residual ao final do contrato, e considerando ainda, que os reajustamentos das prestações respeitaram a variação salarial do mutuário, possível concluir-se que não houve cobrança a maior a título de FCVS. Mesmo que houvesse, encontrando-se os mutuários inadimplentes desde março/96, tais valores deveriam verter para a quitação das prestações em atraso. Apelação dos mutuários não provida nesse tocante. 18. Buscam, os mutuários, a repetição do que teriam pago a maior à instituição financeira. Não há que se falar em repetição de quantias pagas a maior, se não houve a extinção do contrato de mútuo, devendo, o montante pago a maior, ser dirigido à quitação das prestações em atraso, se houver, e, se ainda assim houver sobra, ao pagamento das prestações vincendas e à amortização do saldo devedor, nessa ordem. Apelação dos mutuários também não provida nesse aspecto. 19. Não há que se falar em inconstitucionalidade do Decreto-Lei nº 70/66. O Supremo Tribunal Federal já se manifestou, por diversas vezes, no sentido de que o Decreto-lei 70/66 é compatível com a atual Constituição. 20. Sucumbência recíproca que se mantém (art. 21 do CPC). 21. Preliminar rejeitada. 22. Apelação da CEF parcialmente provida. 23. Apelação dos mutuários parcialmente provida. (PROCESSO: 200683000148820, AC456423/PE, DESEMBARGADOR FEDERAL FRANCISCO CAVALCANTI, Primeira Turma, JULGAMENTO: 29/01/2009, PUBLICAÇÃO: DJ 09/04/2009 - Página 65)